Immobilien-Glossar

Die Fachsprache der Kapitalanlage ist kein Selbstzweck, aber sie ist präzise: Bruttomietrendite und Nettomietrendite meinen Verschiedenes, Tilgung ist keine Ausgabe im steuerlichen Sinn, und die Kappungsgrenze ist nicht die Mietpreisbremse. Hier steht, was jeder Begriff bedeutet — und welcher Rechner ihn anwendet.

Rendite

Bruttomietrendite: Die Bruttomietrendite ist die einfachste Renditezahl: Jahreskaltmiete durch Kaufpreis, mal 100. Sie eignet sich zum schnellen Vergleich, schönt die Sache aber, weil Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftung fehlen. Nimm sie als ersten Filter, verlass dich für die Entscheidung aber auf die Nettomietrendite. Mietrendite-Rechner →
Eigenkapitalrendite: Statt auf den ganzen Kaufpreis schaust du nur auf das Geld, das du selbst eingesetzt hast. Weil die Bank den Großteil finanziert, kann die Rendite auf dein Eigenkapital deutlich höher liegen als die Objektrendite – das nennt man Hebel. Achtung: der Hebel wirkt in beide Richtungen, bei negativem Verlauf verstärkt er auch die Verluste. Eigenkapitalrendite berechnen →
IRR (Interner Zinsfuß): Der interne Zinsfuß fasst den gesamten Lebensweg deiner Investition in einer Rendite zusammen: den Kapitaleinsatz am Anfang, die laufenden Cashflows und den Verkaufserlös am Ende. Weil er den Zeitpunkt jeder Zahlung berücksichtigt, kannst du damit Objekte und sogar andere Anlageformen fair vergleichen. Je höher der IRR, desto besser hat dein Eigenkapital gearbeitet.
Kaufpreisfaktor: Du teilst den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 heißt: du zahlst 25 Jahresmieten für die Wohnung. Je niedriger der Faktor, desto schneller hat sich der Kauf über die Mieten gerechnet. Unter 20 gilt als günstig, über 30 als teuer – aber in guten Lagen sind hohe Faktoren oft normal, dafür sind sie wertstabiler. Kaufpreisfaktor berechnen →
Nettomietrendite: Hier rechnest du die laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) aus der Miete heraus und setzt sie ins Verhältnis zur Gesamtinvestition statt nur zum Kaufpreis. Das ist die ehrlichere Zahl, weil sie zeigt, was wirklich übrig bleibt. Ab rund 3 % wird es für viele Anleger interessant – Zins und Steuer kommen aber noch obendrauf. Mietrendite-Rechner →

Cashflow

Cashflow nach Steuern: Vermietung wirkt sich auf deine Steuer aus: Zinsen und die AfA mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Dadurch bekommst du oft etwas vom Finanzamt zurück, was den Cashflow nach Steuern besser macht als den vor Steuern. Das ist legal und eingeplant – verlass dich für deinen Fall aber auf deinen Steuerberater. Cashflow-Rechner →
Cashflow vor Steuern: Hier zählt das echte Geld auf dem Konto: Mieteinnahmen minus laufende Kosten minus Kreditrate. Ein negativer Cashflow ist kein K.-o.-Kriterium, bedeutet aber, dass du jeden Monat etwas zuschießen musst. Oft lässt sich daran über Tilgungshöhe oder Eigenkapital drehen. Cashflow-Rechner →
Instandhaltungsrücklage: Jede Immobilie altert: irgendwann sind Dach, Heizung oder Bad dran. Die Instandhaltungsrücklage ist der Betrag, den du laufend dafür zur Seite legst, damit dich große Reparaturen nicht kalt erwischen. Bei Eigentumswohnungen wird sie über das Hausgeld an die WEG gezahlt – kalkuliere sie in deinem Cashflow realistisch ein. Rücklagen-Rechner →
NOI (Reinertrag): Der NOI zeigt dir die Ertragskraft der Immobilie ohne den Einfluss deiner Finanzierung. Du ziehst von der Jahreskaltmiete die Bewirtschaftungskosten ab – Zinsen und Steuern bleiben außen vor. So kannst du zwei Objekte fair vergleichen, egal wie unterschiedlich sie finanziert sind. Mietrendite-Rechner →

Finanzierung

Annuität: Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jedes Jahr denselben Betrag. Weil mit jeder Rate die Restschuld sinkt, fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst – die Schulden bauen sich am Anfang langsam, später schneller ab. Das macht deine Rate planbar über die gesamte Zinsbindung. Tilgungsplan-Rechner →
DSCR (Schuldendienstdeckung): Der DSCR teilt den Reinertrag (NOI) durch deine jährliche Kreditrate. Bei 1,0 deckt die Miete die Rate gerade so. Banken wollen meist einen Puffer und sehen Werte ab etwa 1,2 gern. Liegt der Wert unter 1, trägt sich das Objekt nicht aus eigener Kraft und du musst dauerhaft zuschießen.
Eigenkapital: Eigenkapital ist dein eigenes Geld im Deal: Erspartes, das du in Kaufpreis und Kaufnebenkosten steckst. Je mehr du einbringst, desto kleiner der Kredit, desto geringer das Risiko der Bank – und desto besser oft dein Zinssatz. Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen können. Preisschwelle berechnen →
Sondertilgung: Mit einer Sondertilgung zahlst du außerplanmäßig einen Teil des Kredits zurück – zusätzlich zur normalen Rate. Das spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit. Achte beim Abschluss darauf, dass dir der Vertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt, oft 5 % der Darlehenssumme ohne Aufpreis. Tilgungsplan-Rechner →
Tilgung: Deine Kreditrate besteht aus Zins (Kosten fürs geliehene Geld) und Tilgung (Rückzahlung). Nur die Tilgung verringert deine Schulden. Eine höhere Anfangstilgung – etwa 2 statt 1 % – bringt dich deutlich schneller in die Schuldenfreiheit, kostet dafür monatlich mehr. Tilgungsplan-Rechner →
Zinsbindung: Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein vereinbarter Zinssatz garantiert ist. In dieser Zeit ist deine Rate sicher kalkulierbar. Läuft sie aus, finanzierst du die Restschuld neu – zu den dann gültigen Zinsen. In Niedrigzinsphasen sichern sich viele eine lange Bindung, um das Risiko steigender Zinsen klein zu halten. Tilgungsplan-Rechner →

Kauf & Kosten

Gesamtinvestition: Viele rechnen nur mit dem Kaufpreis – das ist der häufigste Fehler. Erst Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und geplante Modernisierung ergeben, was du wirklich investierst. Genau auf diese Gesamtsumme bezieht sich eine ehrliche Renditeberechnung. Kaufnebenkosten-Rechner →
Kaufnebenkosten: Die Kaufnebenkosten kommen on top auf den Kaufpreis und lassen sich kaum mitfinanzieren – du brauchst sie als Eigenkapital. Je nach Bundesland und Maklereinsatz landest du schnell bei 8 bis 15 % des Kaufpreises. Plane sie von Anfang an ein, sonst kippt deine Finanzierung. Kaufnebenkosten-Rechner →

Steuer

AfA (Abschreibung): Die Absetzung für Abnutzung bildet ab, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert. Nur der Gebäudeanteil zählt – der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Üblich sind 2 % pro Jahr (Altbau ab 1925), 2,5 % für sehr alte und 3 % für Neubauten. Die AfA mindert deine Steuerlast, ohne dass dir tatsächlich Geld vom Konto geht. AfA und Steuern bei der Mietimmobilie →
Grunderwerbsteuer: Sobald du eine Immobilie kaufst, wird die Grunderwerbsteuer fällig – ohne ihre Zahlung gibt es keine Eintragung ins Grundbuch. Der Satz unterscheidet sich stark je Bundesland: Bayern liegt bei 3,5 %, mehrere Länder bei 6,5 %. Sie gehört fest zu den Kaufnebenkosten und damit zu deinem Eigenkapitalbedarf. Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf →
Spekulationsfrist: Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Wartest du die Frist ab, bleibt der Wertzuwachs steuerfrei. Das ist einer der größten Hebel der Immobilie als Kapitalanlage – die genaue Lage solltest du mit deinem Steuerberater prüfen. Spekulationsfrist-Rechner →

Recht

Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) deckelt Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren sind höchstens 20 % Erhöhung erlaubt, in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %. Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete – beides musst du bei der Mietkalkulation im Bestand zusammen denken. Mieterhöhungs-Rechner →
Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland als angespannt ausgewiesen hat. Dort darf die Neuvertragsmiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen – prüfe immer die Regelung deiner konkreten Gemeinde. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze →

Die drei Verwechslungen, die am meisten Geld kosten

Brutto- statt Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite teilt den Reinertrag durch die Gesamtinvestition — sie zieht also die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten hinzu. Zwischen beiden liegen regelmäßig mehr als 25 %. Wenn ein Exposé „Rendite" schreibt und keine Definition nennt, ist fast immer die Bruttorendite gemeint.

Tilgung für eine Ausgabe halten

Die Tilgung verlässt dein Konto, mindert aber deine Steuer nicht: Sie ist keine Werbungskosten, sondern Rückzahlung von Schulden — und damit Vermögensaufbau. Abziehbar sind nur die Zinsen. Das ist der Grund, warum ein Objekt gleichzeitig einen negativen Cashflow und ein positives Ergebnis haben kann.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gleichsetzen

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung, die Kappungsgrenze die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis. Sie greifen zu verschiedenen Zeitpunkten, haben verschiedene Bezugsgrößen und verschiedene Ausnahmen. Wer sie verwechselt, rechnet entweder zu vorsichtig oder verlangt zu viel.

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Alle Rechner im Überblick — zehn Werkzeuge, jedes für eine dieser Kennzahlen.
Wie UnserGrund rechnet — dieselben Kennzahlen, aber am konkreten Objekt statt als Definition.
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Quellen

Die Begriffe, die an eine Vorschrift gebunden sind, stehen hier mit ihrer Fundstelle. Die rein betriebswirtschaftlichen Kennzahlen — Kaufpreisfaktor, Renditen, NOI, DSCR, IRR — sind keine Rechtsbegriffe und haben deshalb keine.

Stand: September 2026. Die Definitionen dienen der allgemeinen Information und sind keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wo ein Begriff an eine Vorschrift gebunden ist, steht die Fundstelle auf der Seite des jeweiligen Rechners.

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