Mietpreisbremse & Kappungsgrenze: Wie viel Miete du verlangen darfst
Wie viel Miete darf ich verlangen? Die Antwort hängt davon ab, ob du neu vermietest oder die Miete in einem laufenden Vertrag erhöhst. Dahinter stehen zwei völlig unterschiedliche Regelwerke, die man nicht verwechseln sollte: die Mietpreisbremse (§§ 556d–556f BGB) und die Kappungsgrenze (§ 558 BGB).
Neuvermietung: die Mietpreisbremse (§ 556d)
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – ausgewiesen per Landesverordnung – darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel.
Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10,00 €/m², sind bei aktiver Mietpreisbremse maximal 11,00 €/m² zulässig.
Wichtige Ausnahmen (§ 556f)
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: ebenfalls ausgenommen.
- Höhere Vormiete: War die zulässige Vormiete bereits höher, darfst du sie weiterverlangen (Bestandsschutz).
Die gesetzliche Ermächtigung der Länder zur Mietpreisbremse wurde bis zum 31.12.2029 verlängert.
Bestandsmiete: die Kappungsgrenze (§ 558)
Im laufenden Mietverhältnis darfst du die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen – aber nur begrenzt. Innerhalb von drei Jahren ist eine Erhöhung um maximal 20 % erlaubt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
Zusätzlich gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Es zählt immer das Minimum aus beidem: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete.
Die Fristen nicht vergessen
Eine Mieterhöhung nach § 558 kannst du frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung verlangen, und sie wird frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam. Die Kappungsgrenze gilt außerdem nur bei der Standardmiete – nicht bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete.
Rechenbeispiel
Aktuelle Miete 800 €, angespannter Markt (15 %), die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht 1.000 €:
- Kappungsgrenze: 800 € × 1,15 = 920 €
- Vergleichsmiete: 1.000 €
- zulässig ist das Minimum: 920 €
Faustregel
Merke dir die Trennung: § 556d = neu vermieten (maximal Vergleichsmiete + 10 %), § 558 = im Bestand erhöhen (maximal 15 % bzw. 20 % in drei Jahren, gedeckelt durch die Vergleichsmiete). Prüfe immer, ob dein Ort als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – das entscheidet über die strengeren Grenzen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen (Stand 2026) können sich ändern. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
