Mietpreisbremse & Kappungsgrenze: Wie viel Miete du verlangen darfst

Wie viel Miete darf ich verlangen? Die Antwort hängt davon ab, ob du neu vermietest oder die Miete in einem laufenden Vertrag erhöhst. Dahinter stehen zwei völlig unterschiedliche Regelwerke, die man nicht verwechseln sollte: die Mietpreisbremse (§§ 556d–556f BGB) und die Kappungsgrenze (§ 558 BGB).

Neuvermietung: die Mietpreisbremse (§ 556d)

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – ausgewiesen per Landesverordnung – darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete ergibt sich meist aus dem örtlichen Mietspiegel.

Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10,00 €/m², sind bei aktiver Mietpreisbremse maximal 11,00 €/m² zulässig.

Die gesetzliche Ermächtigung der Länder wurde im Juni 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert. Verfassungsrechtlich ist die Mietpreisbremse mehrfach angegriffen worden, bislang ohne Erfolg: Zuletzt nahm die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts eine Verfassungsbeschwerde mit Beschluss vom 08.01.2026 (1 BvR 183/25) nicht zur Entscheidung an. Zwei Einschränkungen gehören dazu: Ein Nichtannahmebeschluss einer Kammer ist keine inhaltliche Bestätigung durch den Senat, und Gegenstand war die Verlängerung durch das Gesetz vom 19.03.2020 samt der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 – nicht die Verlängerung bis 2029. Für deine Planung heißt das trotzdem: Mit einem baldigen Auslaufen der Mietpreisbremse ist nicht zu rechnen.

Wichtige Ausnahmen (§ 556f)

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen – dauerhaft, auch bei späteren Weitervermietungen.
• Umfassende Modernisierung: ebenfalls ausgenommen. „Umfassend" ist ein hoher Maßstab: Die Rechtsprechung verlangt einen Aufwand in der Größenordnung von rund einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus und eine Veränderung, die einem Neubau nahekommt. Eine neue Küche und frische Farbe genügen nicht.
• Höhere Vormiete: War die zulässige Vormiete bereits höher, darfst du sie weiterverlangen (Bestandsschutz).
• Nach einfacher Modernisierung darfst du die Modernisierungsumlage aufschlagen, auch wenn dadurch die 10-%-Grenze überschritten wird.

Die Auskunftspflicht – hier scheitern Vermieter am häufigsten

Willst du dich auf eine Ausnahme berufen, musst du den Mieter unaufgefordert und in Textform vor Vertragsschluss darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Wer die Vormiete geltend machen will, muss deren Höhe mitteilen; wer sich auf umfassende Modernisierung stützt, muss das offenlegen.

Die Folge einer versäumten Auskunft ist hart: Die Ausnahme greift dann nicht, und es gilt die reguläre Obergrenze. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern – seit 2019 ohne die frühere Rügepflicht für die Zukunft und rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses, sofern er die Rüge erhebt. Nachholen lässt sich die Auskunft zwar, sie wirkt dann aber erst zwei Jahre später.

Bestandsmiete: die Kappungsgrenze (§ 558)

Im laufenden Mietverhältnis darfst du die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen – aber nur begrenzt. Innerhalb von drei Jahren ist eine Erhöhung um maximal 20 % erlaubt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Zusätzlich gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Es zählt immer das Minimum aus beidem: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete.

Die Fristen nicht vergessen

Eine Mieterhöhung nach § 558 kannst du frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung verlangen, und sie wird frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam. Konkret: Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter zugehen, dann hat er den Rest des Zugangsmonats plus zwei volle Monate Überlegungsfrist, bevor die neue Miete gilt.

Die Kappungsgrenze gilt außerdem nur bei der Standardmiete – nicht bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete. Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB laufen ebenfalls getrennt und werden auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet.

Formfehler machen die Erhöhung unwirksam

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen, an alle im Vertrag genannten Mieter gerichtet sein und begründet werden. Zulässige Begründungen sind nach § 558a BGB der Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Fehlt die Begründung oder ist ein Mieter nicht adressiert, ist das Verlangen unwirksam – und die Frist beginnt von vorn.

Die ortsübliche Vergleichsmiete – die Zahl, an der alles hängt

Beide Regelwerke messen an derselben Größe: der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist kein Marktpreis, sondern ein Durchschnitt aus den Mieten, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Neuvertragsmieten und Bestandsmieten fließen zusammen – deshalb liegt sie systematisch unter dem, was gerade inseriert wird.

Wie du sie belegst, entscheidet über deine Position im Streitfall:

• Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) – nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt. Er hat gesetzliche Vermutungswirkung: Vor Gericht gilt sein Wert, bis das Gegenteil bewiesen ist. Das stärkste Argument, das du haben kannst.
• Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) – von Gemeinde oder Interessenverbänden erstellt, ohne Vermutungswirkung, aber als Indiz verwertbar.
• Sachverständigengutachten – teuer, dafür objektbezogen. Sinnvoll, wenn deine Wohnung deutlich aus dem Raster fällt.
• Drei Vergleichswohnungen – die günstigste Variante, aber angreifbar: Die Wohnungen müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein, und du musst sie so benennen, dass der Mieter sie prüfen kann.

Existiert für deinen Ort kein Mietspiegel, wird es aufwendiger – dann bleiben Gutachten oder Vergleichswohnungen. Ein Blick in aktuelle Inserate ersetzt keinen Nachweis, hilft dir aber bei der Einschätzung, ob sich der Aufwand lohnt.

Wenn im Vertrag schon eine Steigerung vereinbart ist

Wer sich den Streit um Vergleichsmieten sparen will, kann die Erhöhungen im Vertrag festschreiben.

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) stehen die künftigen Mieten mit Datum und Betrag im Vertrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und Erhöhungen nach § 558 sind daneben ausgeschlossen. Vorteil: Planbarkeit für beide Seiten. Nachteil: Läuft der Markt schneller, bleibst du hinter der Vergleichsmiete zurück. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die 10-%-Grenze übrigens für jede Staffel, nicht nur für die erste.

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Auch hier sind Erhöhungen nach § 558 ausgeschlossen; die Anpassung muss in Textform erklärt werden und darf frühestens ein Jahr nach der letzten erfolgen. Sie schützt gut gegen Inflation – ist aber genau der Punkt, an dem der geplante Mietrecht-II-Entwurf ansetzt (siehe unten).

Und die Modernisierung?

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung läuft über § 559 BGB und ist von alledem unabhängig: Sie wird auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet und darf die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten. Wie du sie berechnest, welche Kappung dort gilt und warum Fördermittel die umlagefähigen Kosten mindern, steht im Artikel über Heizung, Sanierung und Förderung.

Dieselbe Wohnung, einmal mit und einmal ohne Bremse

Aktuelle Miete 800 €, angespannter Markt (15 %), die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht 1.000 €:

• Kappungsgrenze: 800 € × 1,15 = 920 €
• Vergleichsmiete: 1.000 €
• zulässig ist das Minimum: 920 €

Nach drei weiteren Jahren wäre ausgehend von 920 € erneut eine Erhöhung möglich – dann bis 1.000 €, weil die Vergleichsmiete deckelt. Wer die Erhöhung also einmal auslässt, verschiebt nicht nur den Betrag, sondern die gesamte Dreijahres-Kette. Deshalb lohnt es, den Termin zu führen, statt ihn zu erinnern.

Ausblick: das geplante Mietrecht-II-Paket

Ein Referentenentwurf vom 08.02.2026 sieht weitere Eingriffe vor – unter anderem eine Deckelung der Indexmiete auf 3,5 % jährlich in angespannten Wohnungsmärkten, eine Regulierung von Möblierungszuschlägen und Grenzen für Kurzzeitvermietungen. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft und befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Wer heute eine Indexmiete vereinbart, sollte einkalkulieren, dass sich deren Spielraum ändern kann.

Für eine laufende Vermietung die zulässige neue Miete samt Fristen ausrechnen und das Verlangen erzeugen: Mieterhöhung berechnen.

Prüfe zuerst, ob die Bremse überhaupt gilt

Merke dir die Trennung: § 556d = neu vermieten (maximal Vergleichsmiete + 10 %), § 558 = im Bestand erhöhen (maximal 15 % bzw. 20 % in drei Jahren, gedeckelt durch die Vergleichsmiete). Prüfe immer, ob dein Ort als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – das entscheidet über die strengeren Grenzen. Und dokumentiere Auskünfte und Begründungen schriftlich: An der Form scheitern in der Praxis mehr Erhöhungen als an der Höhe.

Weil die Erhöhungstermine über Jahre laufen und leicht untergehen, führt UnserGrund die Mieterhöhungs-Fristen pro Objekt mit – zusammen mit Zinsbindung und Spekulationsfrist.

Beide Grenzen setzen voraus, dass du die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt belegen kannst. Welche vier Mittel § 558a Abs. 2 BGB dafür kennt, wie stark sie jeweils wiegen und wann die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels entfällt, steht in Ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen.

Quellen

• BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026 — 1 BvR 183/25 (Nichtannahme, Mietpreisbremse)
• § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• § 556f BGB — Ausnahmen
• § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Deutscher Bundestag: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
• BBSR — Karten zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.