Kaufnebenkosten berechnen

Die drei Blöcke

Grunderwerbsteuer — der größte und einzige, den du nicht verhandelst

Seit der Föderalismusreform 2006 setzen die Länder den Satz selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Flächenländern — bei 300.000 € Kaufpreis sind das 9.000 € Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland für dieselbe Immobilie. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG die Gegenleistung, in aller Regel der beurkundete Kaufpreis. Fällig wird die Steuer mit dem Bescheid; die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer wirst du also nicht Eigentümer.

Notar und Grundbuch — gesetzlich fixiert

Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Was der Notar dafür nimmt, steht im Gerichts- und Notarkostengesetz und ist nicht verhandelbar — Notare dürfen weder Rabatte geben noch Aufschläge nehmen. Der Preisvergleich zwischen Notaren ist damit sinnlos. In der Praxis landen Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung und die Grundbucheintragungen zusammen bei rund 1,5 % des Kaufpreises. Achte auf einen Posten, der oft auf derselben Rechnung steht und steuerlich woanders hingehört: die Bestellung der Grundschuld. Sie sichert das Darlehen, nicht den Eigentumsübergang — trag sie im Rechner separat ein, dann landet sie bei den sofort abziehbaren Kosten statt in der AfA-Basis.

Maklercourtage — seit 2020 geteilt

Kauft ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, gilt seit dem 23.12.2020 der Teilungsgrundsatz der §§ 656a bis 656d BGB: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe. Hat ihn allein der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte seiner Courtage an dich weiterreichen — und erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat. Aus den früher üblichen 7,14 % beim Käufer sind damit 3,57 % geworden. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten gilt die Regel nicht.

Was der Rechner zusätzlich beantwortet

„Kann ich die Kaufnebenkosten absetzen?" ist die eigentliche Frage — und sie hat keine Ja-oder-Nein-Antwort. Kaufnebenkosten sind Anschaffungsnebenkosten im Sinne von § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB. Sie werden nicht im Jahr der Zahlung abgezogen, sondern erhöhen die Anschaffungskosten und teilen deren Schicksal: Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil geht in die AfA-Bemessungsgrundlage und kommt mit 2 bis 3 % pro Jahr zurück. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wird nie abgeschrieben — Grund und Boden nutzt sich nicht ab.

Praktisch heißt das: Bei einem Gebäudeanteil von 75 % und einem Grenzsteuersatz von 42 % kommen über die vollen fünfzig Jahre der linearen Abschreibung rund 31 % der Nebenkosten zurück. Nicht die Hälfte, nicht sofort, und nur bei Vermietung. Und weil fünfzig Jahre wirtschaftlich etwas anderes sind als heute, lohnt der zweite Blick: Bei 25.710 € Nebenkosten sind das nominal 8.099 € — abgezinst mit 3 % aber nur rund 4.170 €, also gut die Hälfte davon. Wer den Steuervorteil in eine Kaufentscheidung einrechnet, sollte mit dem Barwert rechnen, nicht mit der Nominalsumme. Bei Selbstnutzung ist keine der drei Positionen abziehbar; sie schlagen erst wieder zu Buche, wenn du innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG verkaufst, weil sie dort den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindern.

Was nicht zu den Kaufnebenkosten gehört

Die Trennlinie verläuft zwischen Erwerb und Geldbeschaffung, und sie ist steuerlich wertvoll. Alles, was der Finanzierung dient, ist keine Anschaffungsnebenkosten, sondern im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe Werbungskosten:

• Grundschuldbestellung. Die Eintragung der Grundschuld sichert das Darlehen, nicht den Eigentumsübergang.
• Bereitstellungszinsen und Damnum. Preis für das Kapital, nicht für die Immobilie.
• Wertermittlungs- und Schätzgebühren der Bank. Sie entstehen für die Kreditentscheidung.

Der Unterschied ist erheblich: Dieselben 2.000 € wirken sich als Finanzierungskosten sofort und vollständig aus, als Anschaffungsnebenkosten dagegen mit 2 % pro Jahr über fünfzig Jahre — und auch das nur zu drei Vierteln. Es lohnt sich, in der Notar- und Bankabrechnung genau hinzusehen, welche Position wozu gehört.

Zwei Stellschrauben, die tatsächlich wirken

• Bewegliches Inventar gesondert ausweisen. Grunderwerbsteuer fällt nach § 2 GrEStG nur auf das Grundstück mit seinen wesentlichen Bestandteilen an. Eine Einbauküche, eine Sauna oder eine Markise sind bewegliche Sachen. Werden sie im Kaufvertrag mit einem eigenen, realistischen Wert ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage. Realistisch ist das Stichwort: Die Finanzämter prüfen die Angemessenheit und verlangen bei auffälligen Beträgen Nachweise.
• Die Instandhaltungsrücklage wirkt nicht mehr. Bis 2020 galt: Die übernommene Rücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) ausdrücklich aufgegeben. Ratgeber, die diesen Tipp noch geben, sind veraltet — die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und ist kein abziehbarer Teil der Gegenleistung.

Weiterrechnen

• Kaufpreisaufteilung — wie hoch der Gebäudeanteil wirklich ist, und wer darüber entscheidet.
• Mietrendite-Rechner — die Nebenkosten erhöhen den Nenner, nicht den Zähler.
• Cashflow-Rechner — ob die Finanzierung trägt.
• Was Kaufnebenkosten sind und wie hoch sie ausfallen — der Ratgeber mit den Sätzen aller Bundesländer und dem Familien-Sonderfall.
• Kaufpreisfaktor verstehen

Quellen

• § 8 GrEStG — Bemessungsgrundlage (Gegenleistung)
• § 2 GrEStG — Grundstücke, Abgrenzung zu beweglichen Sachen
• § 255 HGB — Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten
• § 7 Abs. 4 EStG — lineare Gebäude-AfA (2 %, 2,5 %, 3 %)
• § 656d BGB — Vereinbarungen über die Maklerkosten (Teilungsgrundsatz)
• § 311b BGB — Beurkundungspflicht des Grundstückskaufvertrags
• BFH, Urteil vom 16.09.2020 — II R 49/17 (Instandhaltungsrücklage mindert die GrESt nicht)

Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Sätze für Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte für einen finanzierten Kauf; die tatsächliche Rechnung richtet sich nach dem GNotKG und dem Umfang der Beurkundung. Ob eine Position Anschaffungsnebenkosten oder Finanzierungskosten ist, entscheidet im Zweifel das Finanzamt.

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