AfA & Steuern bei der Mietimmobilie: Was du wirklich absetzen kannst

Eine vermietete Immobilie ist auch ein Steuerthema – aber nur, wenn du weißt, was du absetzen darfst. Der wichtigste Hebel ist die AfA, die Absetzung für Abnutzung. Sie senkt deine Steuerlast, ohne dass Geld abfließt, und ist damit der stillste Renditebaustein der Vermietung. Dazu kommen laufende Werbungskosten. Bringen wir Ordnung hinein.

Was ist die AfA – und worauf sie sich bezieht

Die AfA bildet den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre ab. Entscheidend: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben.

Die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) werden anteilig aufgeteilt – nur ihr Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis. Details dazu im Artikel über Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Die Kaufpreisaufteilung entscheidet über Tausende Euro

Für die Aufteilung gilt häufig ein Gebäudeanteil von rund 75 % als grobe Annahme. Das ist bequem, aber selten optimal: In teuren Innenstadtlagen kann der Bodenanteil 50 % und mehr betragen, in ländlichen Regionen deutlich weniger als 25 %. Jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil bedeutet bei 300.000 € Kaufpreis rund 3.000 € mehr AfA-Basis – über 50 Jahre also 3.000 € mehr abziehbares Volumen.

Sauberer als die Faustformel ist die Ermittlung über den Bodenrichtwert: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert, der Rest entfällt aufs Gebäude. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Du kannst die Aufteilung auch bereits im Kaufvertrag festhalten – das Finanzamt folgt einer vertraglichen Aufteilung, solange sie wirtschaftlich plausibel ist und nicht nur der Steuergestaltung dient.

Die linearen AfA-Sätze

Wie hoch der jährliche Satz ist, hängt vom Fertigstellungsjahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG):

Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 225.000 € (75 % von 300.000 €) und 2,0 % AfA setzt du jedes Jahr 4.500 € ab – ganz ohne dass dafür Geld abfließt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 1.890 € weniger Steuer pro Jahr.

Im Kaufjahr wird zeitanteilig gerechnet (pro rata temporis): Wer im Oktober kauft, setzt im ersten Jahr nur 3/12 der Jahres-AfA an. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.

Degressive AfA für Neubauten

Für neu gebaute Wohngebäude gibt es befristet eine degressive AfA von 5 % vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie bringt in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen, weil sie immer vom jeweiligen Restwert rechnet: im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten, im zweiten 5 % des verbliebenen Buchwerts und so fort.

Voraussetzung ist ein Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029. Maßgeblich ist – erstmals in dieser Form – der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich und in der Regel dann sinnvoll, wenn die lineare AfA vom Restwert die degressive übersteigt.

Kürzere Nutzungsdauer: die Tür ist wieder weiter offen

Kannst du nachweisen, dass dein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die typisierten 50 Jahre, darfst du entsprechend schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 Jahren sind das 3,33 % statt 2,0 % – bei 225.000 € Gebäudeanteil rund 3.000 € mehr Abschreibung pro Jahr.

Hier hat sich die Lage zugunsten der Eigentümer verschoben. Der BFH hatte bereits entschieden, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19; bestätigt am 23.01.2024, IX R 14/23). Die Finanzverwaltung hatte dem 2023 enge formale Anforderungen entgegengesetzt und ein Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger verlangt. Dieses BMF-Schreiben wurde zum 01.12.2025 aufgehoben; seither richten sich die Anforderungen ausschließlich nach der Rechtsprechung. Ein Gutachten hilft weiterhin – zwingend in einer bestimmten Form ist es nicht mehr, solange die Restnutzungsdauer plausibel und nachvollziehbar hergeleitet wird.

Denkmal-AfA

Bei denkmalgeschützten Objekten lässt sich der bescheinigte Sanierungsanteil nach § 7i EStG besonders schnell abschreiben: acht Jahre lang 9 % und weitere vier Jahre lang 7 % – zusammen 100 % in zwölf Jahren. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die vor Baubeginn abgestimmt sein muss. Ohne diese Abstimmung ist die erhöhte Abschreibung verloren, egal wie denkmalgerecht saniert wurde.

Was du laufend absetzen kannst

Dein steuerliches Ergebnis berechnet sich vereinfacht so:

zu versteuerndes Ergebnis = Mieteinnahmen − (Zinsen + AfA + nicht umlegbare Kosten + Erhaltungsaufwand)

Abzugsfähig (Werbungskosten, § 9 EStG) sind unter anderem:

• Darlehenszinsen in voller Höhe – inklusive Disagio und Bereitstellungszinsen
• die Gebäude-AfA
• nicht auf den Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten, etwa die Verwaltervergütung und Kontoführung
• Erhaltungsaufwand – Reparaturen und Renovierungen; größere Maßnahmen kannst du nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen
• Fahrtkosten zum Objekt, Fachliteratur, Steuerberatungskosten für die Anlage V
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Mitgliedsbeiträge zu Eigentümerverbänden, soweit nicht umgelegt

Die Verteilung nach § 82b EStDV ist ein unterschätztes Werkzeug: Wenn ein hoher Erhaltungsaufwand in einem Jahr dein Einkommen unter den Spitzensteuersatz drückt, verschenkst du Abzugsvolumen. Auf fünf Jahre verteilt wirkt derselbe Betrag oft in einem höheren Steuersatz.

Der Klassiker-Irrtum: Zins ja, Tilgung nein

Nur die Zinsen deiner Finanzierung sind absetzbar. Die Tilgung ist es nicht – sie ist reine Vermögensumschichtung (du tauschst Schulden gegen Eigentum). Ebenfalls nicht abzugsfähig: der Kaufpreisanteil für Grund und Boden sowie privat veranlasste Kosten.

Ein wichtiger Nebeneffekt: Die AfA ist nicht zahlungswirksam. Sie senkt deine Steuerlast, ohne dass Geld abfließt – und verbessert so deinen Cashflow nach Steuern. Genau diese Trennung zwischen Zahlungsstrom und Steuerwirkung rechnet UnserGrund getrennt aus, weil sie sonst regelmäßig durcheinandergeht.

Vorsicht Falle: die 15-%-Grenze

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf viel renoviert, sollte aufpassen: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 % der Netto-Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort absetzbar, sondern wandern in die AfA und wirken nur langsam über die Jahre.

Ein Beispiel macht die Dimension klar: Gebäudeanteil 225.000 €, die Grenze liegt also bei 33.750 € netto. Renovierst du in Jahr 2 für 36.000 € netto, sind nicht etwa nur die überschießenden 2.250 € betroffen – der gesamte Betrag wird zu Herstellungskosten. Statt 36.000 € sofort abzuziehen, setzt du 720 € pro Jahr ab. Bei 42 % Grenzsteuersatz verschiebt das rund 15.000 € Steuerwirkung um Jahrzehnte.

Ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Die Drei-Jahres-Frist läuft ab dem Übergang von Nutzen und Lasten. Wer größere Maßnahmen kennt, plant sie deshalb entweder komplett ins erste Jahr (falls die Grenze ohnehin reißt und die Kosten dann sinnvoll in die AfA gehen) oder bewusst hinter die Frist.

Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten? Die Rechnung

Eine kürzere Restnutzungsdauer hebt den AfA-Satz, und der Hebel ist größer, als die Prozentzahlen vermuten lassen. Ausgangslage: 300.000 € Kaufpreis, 25.710 € Nebenkosten, 75 % Gebäudeanteil – die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt damit 244.282,50 €. Der Regelsatz von 2 % ergibt 4.885,65 € im Jahr.

Ein Gutachten kostet je nach Objekt und Sachverständigem einen niedrigen vierstelligen Betrag. Setzt man 1.500 € an, hat es sich bei einer festgestellten Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach gut dreizehn Monaten bezahlt gemacht, bei 25 Jahren nach neun. Nur bei einer Feststellung von 40 Jahren dauert es fast drei Jahre – dort lohnt der Aufwand meist nicht.

Die Rechnung gilt pro Jahr und läuft über die gesamte verbleibende Nutzungsdauer weiter. Sie hat aber eine Kehrseite, die zur Ehrlichkeit gehört: Eine höhere AfA verbraucht das Abschreibungsvolumen schneller, und beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erhöht die in Anspruch genommene AfA den steuerpflichtigen Gewinn. Wer kurzfristig verkaufen will, verschiebt den Vorteil nur.

Die Bemessungsgrundlage selbst – also der Gebäudeanteil – ermittelt der Kaufpreisaufteilungs-Rechner; was die AfA beim Verkauf zurückholt, zeigt der Spekulationsfrist-Rechner.

Womit du anfängst

Die AfA senkt deine Steuer, ohne Liquidität zu kosten – das ist der stille Renditebooster der Vermietung. Hol den Gebäudeanteil so hoch, wie er sich sauber begründen lässt, prüfe bei älteren Objekten die kürzere Nutzungsdauer, und plane größere Renovierungen bewusst um die 15-%-Grenze herum. Eine Immobilie, die sich nur wegen der Steuer rechnet, rechnet sich allerdings nicht.

Quellen

• § 7 EStG — Absetzung für Abnutzung
• § 9 EStG — Werbungskosten
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG — anschaffungsnahe Herstellungskosten
• § 82b EStDV — Verteilung größeren Erhaltungsaufwands
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 — IX R 14/23 (kürzere Nutzungsdauer)

Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.