AfA & Steuern bei der Mietimmobilie: Was du wirklich absetzen kannst

Eine vermietete Immobilie ist auch ein Steuerthema – aber nur, wenn du weißt, was du absetzen darfst. Der wichtigste Hebel ist die AfA, die Absetzung für Abnutzung. Dazu kommen laufende Werbungskosten. Bringen wir Ordnung hinein.

Was ist die AfA – und worauf sie sich bezieht

Die AfA bildet den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre ab. Entscheidend: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben.

Die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) werden anteilig aufgeteilt – nur ihr Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis. Für die Aufteilung gilt häufig ein Gebäudeanteil von rund 75 % als grobe Annahme; sauberer ist die Ermittlung über den Bodenrichtwert (BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung).

Die linearen AfA-Sätze

Wie hoch der jährliche Satz ist, hängt vom Fertigstellungsjahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG):

• 3,0 % pro Jahr – Neubau, Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (Abschreibungsdauer 33⅓ Jahre)
• 2,0 % pro Jahr – Baujahr 1925 bis 2022 (50 Jahre)
• 2,5 % pro Jahr – Baujahr vor 1925 (40 Jahre)

Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 225.000 € (75 % von 300.000 €) und 2,0 % AfA setzt du jedes Jahr 4.500 € ab – ganz ohne dass dafür Geld abfließt.

Degressive AfA für Neubauten

Für neu gebaute Wohngebäude gibt es befristet eine degressive AfA von 5 % vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG, eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz). Sie bringt in den ersten Jahren höhere Abschreibungen, weil sie immer vom Restwert rechnet. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich.

Denkmal-AfA

Bei denkmalgeschützten Objekten lässt sich der bescheinigte Sanierungsanteil nach § 7i EStG besonders schnell abschreiben: acht Jahre lang 9 % und weitere vier Jahre lang 7 % – zusammen 100 % in zwölf Jahren.

Was du laufend absetzen kannst

Dein steuerliches Ergebnis berechnet sich vereinfacht so:

zu versteuerndes Ergebnis = Mieteinnahmen − (Zinsen + AfA + nicht umlegbare Kosten + Erhaltungsaufwand)

Abzugsfähig (Werbungskosten, § 9 EStG) sind unter anderem:

• Darlehenszinsen (in voller Höhe)
• die Gebäude-AfA
• nicht auf den Mieter umlegbare Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung)
• Erhaltungsaufwand – Reparaturen und Renovierungen; größere Maßnahmen kannst du nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen

Der Klassiker-Irrtum: Zins ja, Tilgung nein

Nur die Zinsen deiner Finanzierung sind absetzbar. Die Tilgung ist es nicht – sie ist reine Vermögensumschichtung (du tauschst Schulden gegen Eigentum). Ebenfalls nicht abzugsfähig: der Kaufpreisanteil für Grund und Boden sowie privat veranlasste Kosten.

Ein wichtiger Nebeneffekt: Die AfA ist nicht zahlungswirksam. Sie senkt deine Steuerlast, ohne dass Geld abfließt – und verbessert so deinen Cashflow nach Steuern.

Vorsicht Falle: die 15-%-Grenze

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf viel renoviert, sollte aufpassen: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 % der Netto-Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort absetzbar, sondern wandern in die AfA und wirken nur langsam über die Jahre.

Faustregel

Die AfA senkt deine Steuer, ohne Liquidität zu kosten – das ist der stille Renditebooster der Vermietung. Plane größere Renovierungen aber bewusst, um nicht ungewollt in die 15-%-Grenze zu rutschen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen (Stand 2026) können sich ändern. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.