Tilgungsplan berechnen

Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung nicht. Sie besteht aus Zins und Tilgung, und der Zins läuft auf die jeweils offene Restschuld. Weil die Restschuld sinkt, sinkt der Zinsanteil — und weil die Rate konstant bleibt, wächst der Tilgungsanteil um genau denselben Betrag. Dieser Effekt beschleunigt sich: In den ersten Jahren geht der weit überwiegende Teil deiner Rate an die Bank, gegen Ende fast alles in die eigene Tasche.

Die anfängliche Tilgung ist deshalb die wichtigste Stellschraube, die du selbst in der Hand hast. Sie entscheidet nicht nur über die Laufzeit, sondern überproportional über die Zinssumme: Wer statt 2 % mit 3 % tilgt, zahlt eine höhere Rate, ist aber sehr viel früher fertig und spart mehr Zinsen, als die höhere Rate über die Jahre kostet.

Ein Prozentpunkt Tilgung, durchgerechnet

300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung. Der einzige Unterschied zwischen den beiden Zeilen ist die anfängliche Tilgung:

250 € mehr im Monat kosten dich über die Laufzeit weniger, als sie sparen: sieben Jahre kürzer und 46.908 € weniger Zinsen. Der Grund steht in der dritten Spalte — die Restschuld nach der Zinsbindung liegt um 35.194 € niedriger, und genau dieser Betrag muss nicht zum unbekannten Anschlusszins refinanziert werden. Gerechnet in Jahresschritten mit dem Rechner oben; du kannst es dort nachstellen.

Die Restschuld ist die eigentliche Zahl

Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge, und die Verwechslung ist teuer. Die Zinsbindung sagt, wie lange der Zins gilt; die Laufzeit, wann das Darlehen getilgt ist. Bei üblichen Konditionen liegt die Laufzeit bei dreißig Jahren und mehr, die Zinsbindung bei zehn oder fünfzehn. Was am Ende der Bindung offen ist, muss neu vereinbart werden — zu einem Zins, den heute niemand kennt.

Wer die Restschuld kennt, kann rechnen, was ein Zinsanstieg bedeutet. Der Rechner oben nimmt dafür einen Anschlusszins entgegen und ermittelt die Rate neu — aus der Restschuld und derselben anfänglichen Tilgung. Der Sprung ist regelmäßig größer, als die Zinsdifferenz vermuten lässt, weil sich der höhere Zins auf einen kaum verringerten Betrag legt.

Zwei Wege senken dieses Risiko: eine höhere Anfangstilgung, die die Restschuld kleiner macht, und eine längere Zinsbindung, die den Zeitpunkt nach hinten schiebt. Beides kostet heute Geld — die höhere Tilgung Liquidität, die längere Bindung einen Zinsaufschlag. Die dritte Möglichkeit ist ein Forward-Darlehen, das den Anschlusszins bis zu fünf Jahre im Voraus sichert, ebenfalls gegen Aufschlag.

Sondertilgung: klein im Betrag, groß in der Wirkung

Ein Sondertilgungsrecht gibt es nicht von Gesetzes wegen — es muss im Darlehensvertrag stehen. Üblich ist eine Klausel über bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung; verlass dich aber auf deinen Vertrag und nicht auf die Faustregel. Der Effekt ist größer als der eingezahlte Betrag vermuten lässt, weil jeder getilgte Euro für den gesamten Rest der Laufzeit keine Zinsen mehr kostet. Eine Sondertilgung wirkt umso stärker, je früher sie erfolgt.

Wichtig für Vermieter: Die Tilgung ist kein Werbungskosten-Posten. Abziehbar sind nur die Zinsen (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG). Wer schneller tilgt, senkt also seine Zinsen und damit zugleich den steuerlichen Abzug — der Vorteil bleibt trotzdem, aber er fällt um den Grenzsteuersatz kleiner aus, als die reine Zinsersparnis suggeriert.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Ein Recht, das häufig übersehen wird: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Bei einer fünfzehn- oder zwanzigjährigen Bindung ist das eine kostenlose Ausstiegsoption, falls die Zinsen bis dahin gefallen sind. Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Weiterrechnen

• Cashflow-Rechner — was nach Rate, Kosten und Steuer übrig bleibt.
• Kaufnebenkosten — sie bestimmen mit, wie hoch das Darlehen ausfällt.
• Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren — wie lange die Restschuld bei 110 % über dem Verkaufserlös liegt.
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Quellen

• § 489 BGB — ordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren
• § 493 BGB — Informationen vor Ablauf der Zinsbindung
• § 9 EStG — Werbungskosten (Schuldzinsen, nicht Tilgung)

Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Finanzierungsberatung. Gerechnet wird mit dem Sollzins in Jahresschritten; dein Vertrag kann monatliche Verrechnung, abweichende Sondertilgungsrechte und einen Effektivzins ausweisen, der Bearbeitungskosten enthält. Der Anschlusszins ist eine Annahme, keine Prognose.

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