Immobilien-Rechner
Jeder dieser Rechner beantwortet genau eine Frage, und jeder rechnet mit derselben Engine wie UnserGrund selbst — die Zahlen hier und die Zahlen in deinem Konto können nicht auseinanderlaufen. Kostenlos, ohne Anmeldung und ohne dass wir deine Eingaben speichern.
Lohnt sich das?
Bis zu welchem Kaufpreis geht die Rechnung auf?
Der einzige hier, der die Frage umdreht: Er sucht den Preis, statt einen zu bewerten.
Rechnen →Kaufnebenkosten
Was kostet der Kauf zusätzlich zum Kaufpreis?
Zeigt als einziger, welcher Teil der Nebenkosten über die AfA zurückkommt — und welcher nie.
Rechnen →Kaufpreisaufteilung
Wie viel vom Kaufpreis entfällt auf das Gebäude?
Der Gebäudeanteil ist die Bemessungsgrundlage der AfA. Jeder Prozentpunkt ist bares Geld.
Rechnen →Mietrendite
Wie gut ist das Objekt?
Brutto und netto nebeneinander — die Lücke dazwischen ist das, was Exposés verschweigen.
Rechnen →Cashflow
Kann ich es mir leisten?
Mit Finanzierung und Steuereffekt. Vor und nach Steuern, weil beide Zahlen unterschiedliche Fragen beantworten.
Rechnen →Tilgungsplan
Was bleibt nach der Zinsbindung offen?
Stellt die Restschuld nach vorn statt der Monatsrate — und rechnet die Anschlussfinanzierung mit.
Rechnen →Instandhaltungsrücklage
Wie viel muss zurückgelegt werden?
Drei Methoden gleichzeitig statt einer — sie liegen oft um mehr als das Doppelte auseinander.
Rechnen →Spekulationsfrist
Kostet der Verkauf Steuern?
Rechnet die Abschreibung mit, die beim Verkauf innerhalb der Frist zurückkommt — der Posten, den Fristenrechner weglassen.
Rechnen →Mieterhöhung
Wie viel darf ich verlangen — und ab wann?
Prüft beide Obergrenzen und alle drei Fristen und schreibt das Verlangen nach § 558a BGB gleich mit.
Rechnen →Indexmiete
Wie hoch darf die neue Miete sein?
Mit den echten Verbraucherpreisindizes des Statistischen Bundesamts und der Frist aus § 557b BGB.
Rechnen →In welcher Reihenfolge du rechnest
Die Rechner bauen aufeinander auf. Am Anfang steht die Frage, ob das Objekt taugt — das beantwortet die Mietrendite allein aus Kaufpreis und Miete, ohne dass deine Finanzierung eine Rolle spielt. Erst danach lohnt sich der Blick auf die Kaufnebenkosten, weil sie die Gesamtinvestition und damit die Nettorendite bestimmen. Der Cashflow kommt zuletzt: Er sagt nicht, ob die Immobilie gut ist, sondern ob sie zu dir passt.
Zwei Rechner stehen daneben, weil sie erst später wichtig werden. Die Kaufpreisaufteilung entscheidet über die Höhe deiner Abschreibung und damit über die Steuer der nächsten Jahrzehnte. Die Instandhaltungsrücklage ist der Posten, den Renditerechnungen am häufigsten unterschlagen — und der bei der ersten Sonderumlage die ganze Kalkulation kippt.
Warum die Zahlen belastbar sind
Jeder dieser Rechner ruft dieselbe Berechnungsengine auf, mit der UnserGrund die Objekte seiner Nutzer bewertet. Es gibt keine vereinfachte Marketing-Variante für die öffentlichen Seiten. Steuersätze, Grunderwerbsteuersätze und Verbraucherpreisindizes stehen nicht im Fließtext, sondern in einer versionierten Konfiguration, die alle Rechner gemeinsam lesen — eine Zahl, eine Stelle. Auf jeder Rechnerseite steht, mit welchem Stand gerechnet wird und aus welchen Paragraphen die Regeln stammen.
Wenn du lieber liest als rechnest
- Deine erste Kapitalanlage-Immobilie — der Ablauf vom Budget bis zum Notartermin, mit den vier Kennzahlen, die zählen.
- Lieber selbst in Excel rechnen? — der Vergleich vom Betreiber, inklusive der Fälle, in denen die Tabelle gewinnt, und aller Formeln zum Nachbauen.
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Stand: September 2026. Die Rechner dienen der allgemeinen Information und sind keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die jeweils zugrunde liegenden Vorschriften und ihr Stand stehen auf der Seite des einzelnen Rechners.
Redaktionell verantwortlich: die Redaktion von UnserGrund — Viovenia UG (haftungsbeschränkt), Prienzing-Siedlung 54, 93497 Willmering. Wir schreiben und pflegen diese Seiten selbst. Jede Rechts-, Frist- und Betragsangabe ist an der im Quellenblock genannten Primärquelle geprüft; das Datum der letzten Prüfung steht oben. Impressum
Wenn dir bei einem Rechner ein Begriff fehlt: Im Immobilien-Glossar stehen alle Kennzahlen dieser Seiten in einem Satz erklärt, jeweils mit dem Rechner, der sie anwendet.
Alle Objekte an einem Ort
Einzelrechner beantworten Einzelfragen. Sobald es mehr als eine Immobilie ist — oder mehr als eine Variante derselben Immobilie — brauchst du einen Ort, an dem die Zahlen stehen bleiben, sich vergleichen lassen und sich fortschreiben.
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