Mieterhöhung: Musterschreiben und Rechner

Zwei Obergrenzen, nicht eine

§ 558 BGB stellt zwei Schranken nebeneinander, und beide gelten gleichzeitig. Die erste ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Höher darf die neue Miete nicht sein, egal wie lange sie schon unverändert ist. Gebildet wird sie aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage — ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Eine sanierte Wohnung ist damit nicht mit einer unsanierten vergleichbar. Seit 2020 sind es sechs Jahre statt vier, was die Vergleichsmieten spürbar gedämpft hat.

Die zweite ist die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. Entscheidend ist dabei ein Bezugspunkt, den viele übersehen — gemessen wird gegen die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung, nicht gegen die heutige. Wer vor zwei Jahren schon einmal erhöht hat, hat den Spielraum bereits teilweise verbraucht. In Gemeinden, die eine Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 S. 2 BGB als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung benennt, sinkt die Grenze auf 15 %.

Es gilt immer die niedrigere der beiden. Rechner, die nur eine zeigen, liegen genau dort falsch, wo es teuer wird: Ein Verlangen über der zulässigen Miete ist für den übersteigenden Teil unwirksam, und der Mieter muss nur den zulässigen Teil zahlen — wenn er zustimmt.

Drei Fristen, die alle laufen müssen

• Zwölf Monate bis zum Verlangen. Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darfst du das nächste Verlangen überhaupt stellen (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB).
• Fünfzehn Monate bis zur Wirkung. Wenn die erhöhte Miete erstmals geschuldet ist, muss die alte Miete fünfzehn Monate unverändert gewesen sein (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Aus beidem zusammen folgt der übliche Rhythmus: verlangen nach zwölf, kassieren nach fünfzehn Monaten.
• Zwei Monate Überlegungszeit. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB). Geschuldet ist die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.

Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei allen diesen Fristen außer Betracht — und sie zählen auch nicht in die Kappungsgrenze. Sie laufen als eigener Weg daneben.

Die vier Begründungen, die das Gesetz nennt

Ein Verlangen ohne Begründung ist unwirksam (§ 558a Abs. 1 BGB). Welche Begründung taugt, sagt Absatz 2 — allerdings nicht abschließend: Er nennt vier Mittel, auf die „insbesondere" Bezug genommen werden kann, nämlich einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit Anschrift, Lage im Haus, Fläche und Miete. Andere Begründungen sind damit nicht ausgeschlossen, tragen in der Praxis aber selten — und „die Preise sind überall gestiegen" trägt sicher nicht.

Eine Regel wird dabei regelmäßig übersehen: Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, der Angaben zu dieser Wohnung enthält, müssen dessen Angaben im Erhöhungsverlangen mitgeteilt werden — auch dann, wenn du mit einem Gutachten oder Vergleichswohnungen begründest (§ 558a Abs. 3 BGB). Der Generator setzt diesen Satz deshalb in alle Varianten außer der Mietspiegel-Variante selbst.

Die Spanne im Mietspiegel genügt

Die häufigste Praxisfrage bei der Mietspiegel-Begründung: Muss die verlangte Miete dem Mittelwert entsprechen? Nein. § 558a Abs. 4 S. 1 BGB sagt ausdrücklich, dass es genügt, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Du musst die Einordnung deiner Wohnung im Feld also nicht bis auf den Cent begründen — es reicht, dass der verlangte Betrag die Spanne nicht verlässt.

Satz 2 derselben Vorschrift hilft weiter, wenn es für die Gemeinde gerade keinen aktuellen Mietspiegel gibt: Dann darf auch ein anderer verwendet werden, ausdrücklich auch ein veralteter oder der einer vergleichbaren Gemeinde. Das Fehlen eines aktuellen Mietspiegels ist also kein Grund, die Erhöhung zu verschieben.

Die Wohnfläche: was im Vertrag steht, zählt nicht

Bis 2015 galt eine Toleranz: Wich die tatsächliche Fläche um weniger als zehn Prozent von der vereinbarten ab, blieb die vereinbarte maßgeblich. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) aufgegeben. Für die Mieterhöhung zählt allein die tatsächliche Wohnfläche — in beide Richtungen. Wer die Vertragsfläche übernimmt, obwohl die Wohnung kleiner ist, verlangt zu viel und riskiert die Unwirksamkeit für den übersteigenden Teil.

Der entschiedene Fall lag umgekehrt und ist für Vermieter der wichtigere: Vertraglich waren 156,95 m² vereinbart, tatsächlich hatte die Wohnung 210,43 m². Die Vermieterin wollte deshalb über die reguläre Erhöhung hinaus einen Aufschlag für die 33,95 % Mehrfläche. Der BGH ließ das nicht zu. Der Titel der Entscheidung sagt genau, warum: „Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze."

Für dich heißt das: Eine entdeckte Mehrfläche hebt die ortsübliche Vergleichsmiete, weil sie sich auf mehr Quadratmeter bezieht — sie hebelt aber die Kappungsgrenze nicht aus. Beide Obergrenzen gelten weiter, und die niedrigere bindet. Genau das rechnet der Rechner oben aus: Trag die tatsächliche Fläche ein und sieh nach, welche der beiden Grenzen zuerst greift.

Wenn der Mieter nicht zustimmt

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB wirkt nicht einseitig. Sie ist ein Anspruch auf Zustimmung, und ohne Zustimmung wird die Miete nicht höher. Schweigt der Mieter oder lehnt er ab, bleibt nur die Zustimmungsklage — sie muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB). Danach ist das Verlangen verbraucht und der ganze Vorgang beginnt von vorn.

Eine Teilzustimmung ist möglich und in der Praxis häufig: Der Mieter stimmt dem unstreitigen Teil zu, und nur über den Rest wird gestritten. Wer von vornherein nur das Zulässige verlangt, bekommt diesen Streit seltener.

Wann § 558 nicht der richtige Weg ist

• Staffel- und Indexmiete. Bei einer vereinbarten Staffel (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen — der Gesetzeswortlaut sagt das ausdrücklich. Die Miete steigt dort nach dem Vertrag oder nach dem Verbraucherpreisindex, ohne Kappungsgrenze und ohne Zustimmung. Das ist die geltende Fassung zum Stand dieser Seite; ein Reformvorschlag will die Indexmiete deckeln, ist aber nicht in Kraft. Prüfe § 557b im Zweifel selbst — er ist unten verlinkt.
• Nach einer Modernisierung. § 559 BGB erlaubt, 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umzulegen — begrenzt auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² auf 2 €. Das ist eine einseitige Erklärung, keine Zustimmungsbitte, und sie setzt eine Ankündigung drei Monate vorher voraus (§ 555c BGB).
• Gestiegene Betriebskosten. Die passen nicht in die Nettokaltmiete, sondern in die Vorauszahlungen (§ 560 BGB). Wer sie in ein § 558-Verlangen mischt, macht es angreifbar.

Weiterrechnen

• Indexmiete-Rechner — die Alternative ohne Kappungsgrenze und ohne Zustimmung.
• Mietrendite-Rechner — was die höhere Miete für die Rendite bedeutet.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: welche Regel wann gilt — auch für die Neuvermietung, die § 558 gar nicht erfasst.
• Ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen — die vier Begründungsmittel im Vergleich, mit Beweiskraft und Aufwand.
• Alle Rechner im Überblick

Quellen

• § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze
• § 558a BGB — Form und Begründung des Erhöhungsverlangens
• § 558b BGB — Zustimmung, Überlegungsfrist, Zustimmungsklage
• § 557b BGB — Indexmiete; § 558 ist dort ausgeschlossen
• § 559 BGB — Mieterhöhung nach Modernisierung (8 %, Kappung 3 €/m²)
• BGH, Urteil vom 18.11.2015 — VIII ZR 266/14 (tatsächliche Wohnfläche)

Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Das erzeugte Schreiben ist ein Entwurf: Die Begründung, die Einordnung im Mietspiegel und die Angaben zu den Parteien musst du selbst prüfen und einsetzen. Ob eine Kappungsgrenzen-Verordnung für deine Gemeinde gilt, entscheidet das Landesrecht und ändert sich mit deren Befristung.

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