Mietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis — eine Zahl, die in zehn Sekunden steht und systematisch zu hoch ist. Die Nettomietrendite rechnet mit der Gesamtinvestition und zieht die Kosten ab, die du trägst. Der Abstand beginnt bei gut einem Viertel und wächst bei älteren Objekten auf über 40 %. Dieser Rechner zeigt beide nebeneinander — und woher die Differenz kommt.
Mietrendite berechnen: Kaufpreis und Miete
Keine Finanzierung nötig — die Mietrendite misst das Objekt, nicht den Kredit.
Bestimmt die Grunderwerbsteuer und damit die Kaufnebenkosten — die gehen in die Nettorendite ein, nicht in die Bruttorendite.
Was die Rendite frisst
Nicht umlagefähige Kosten trägst du, nicht der Mieter.
Verwaltervergütung ist nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht umlagefähig.
Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfall.
nur Kaufpreis und Miete
die belastbare Zahl
Jahresmieten bis zur Amortisation
Zwischen beiden Zahlen liegen 27 %. Genau diesen Anteil unterschlägt eine Renditeangabe im Exposé — sie rechnet mit dem Kaufpreis statt mit der Gesamtinvestition und ohne einen einzigen Kostenposten.
Brutto
- Jahreskaltmiete
- 9.360,00 €
- ÷ Kaufpreis
- 240.000,00 €
Netto
- Nettoertrag (NOI)
- 7.372,80 €
- ÷ Gesamtinvestition
- 260.568,00 €
Woher die Differenz kommt
- Kaufnebenkosten (erhöhen den Nenner)
- 20.568,00 €
- Mietausfallwagnis (mindert den Zähler)
- 187,20 €
- Bewirtschaftungskosten (mindern den Zähler)
- 1.987,20 €
Kaufnebenkosten 8,6 % des Kaufpreises — je nach Bundesland zwischen 8 und 15 %.
Rendite ist nicht Cashflow
Diese Zahlen sagen, wie gut das Objekt ist — nicht, ob du es dir leisten kannst. Das entscheidet die Finanzierung: Zins, Tilgung und der Steuereffekt der AfA.
Die beiden Formeln
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Ignoriert Kaufnebenkosten und jeden laufenden Kostenposten. Taugt zum schnellen Vergleich zweier Objekte in derselben Region — als Entscheidungsgrundlage nicht.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − Mietausfall − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Der Zähler schrumpft, der Nenner wächst — beides drückt die Zahl. Genau deshalb ist sie die ehrlichere.
Warum die Rendite nichts über die Finanzierung sagt
Beide Renditen kommen ohne Zins und Tilgung aus — und das ist kein Versehen, sondern der Zweck. Die Mietrendite misst das Objekt: Was wirft dieses Haus ab, unabhängig davon, wer es wie bezahlt? Zwei Käufer mit unterschiedlichem Eigenkapital haben dieselbe Mietrendite und völlig verschiedene Cashflows.
Deshalb sind es zwei getrennte Fragen. Die Rendite sagt, ob das Objekt taugt. Der Cashflow sagt, ob du es tragen kannst. Und die Eigenkapitalrendite sagt, was dein eingesetztes Geld daraus macht — sie ist die einzige der drei, die vom Hebel abhängt.
Was eine gute Nettorendite ist
Eine belastbare Schwelle gibt es nicht — sie hängt am Zinsniveau. Der brauchbare Maßstab ist der Vergleich mit deinem Finanzierungszins: Liegt die Nettomietrendite darunter, arbeitet der Kredithebel gegen dich, und das Objekt trägt sich nur über Tilgung und Wertsteigerung. Liegt sie darüber, verstärkt der Hebel den Ertrag.
Was in Exposés als „Rendite" steht, ist fast immer die Bruttomietrendite — häufig noch auf Basis einer Wunschmiete statt der tatsächlich gezahlten. Wer zwei Objekte vergleicht, sollte beide selbst nachrechnen, mit denselben Annahmen.
Weiterrechnen
- Cashflow-Rechner — was nach Zins und Tilgung übrig bleibt, vor und nach Steuern.
- Eigenkapitalrendite — was dein eingesetztes Geld verdient, mit Hebelvergleich.
- Kaufpreisfaktor — der Kehrwert der Bruttorendite, und ab welchem Faktor sich ein Objekt trägt.
- Kaufnebenkosten — warum der Nenner größer ist als der Kaufpreis.
Quellen
- Betriebskostenverordnung (BetrKV) — was umlagefähig ist
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
- § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Anlageberatung. Die Ansätze für Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis sind Annahmen, die du an dein Objekt anpassen solltest — bei einer älteren Anlage liegt die Rücklage regelmäßig höher.
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