Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Die Frage lässt sich nicht allgemein beantworten, und wer es versucht, verkauft dir etwas. Sie lässt sich aber umdrehen, und dann wird sie präzise: Bei dieser Miete, diesem Eigenkapital und diesen Konditionen — bis zu welchem Kaufpreis geht die Rechnung auf? Dieser Rechner sucht die Antwort, statt einen Preis zu bewerten, den jemand anderes gesetzt hat.
Preisschwelle berechnen: was feststeht
Kein Kaufpreis — den suchen wir. Alles andere kennst du.
Die Miete, die tatsächlich fließt.
Was du einbringen kannst und willst.
Die Grunderwerbsteuer verschiebt die Schwelle spürbar.
Laufende Kosten und Anspruch
Nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Was die Anlage mindestens bringen soll.
Bestimmt den AfA-Satz und damit den Steuereffekt.
Bis zu diesem Kaufpreis rechnet sich das
Darüber kostet die Wohnung dich jeden Monat Geld — Cashflow nach Steuern unter null.
Darüber bleibt die Nettomietrendite unter 4,0 %.
Deine Renditeforderung ist strenger als deine Liquidität: Ab 169.700 € wird die Anlage unattraktiv, tragen würde sie sich noch bis 181.300 €. Zwischen beiden Preisen kaufst du eine Wohnung, die sich selbst finanziert, aber dein Geld schlechter verzinst als gefordert.
Als Kaufpreisfaktor: Die Wohnung darf höchstens das 19,4-fache der Jahreskaltmiete kosten, damit sie sich trägt.
Annahme wie im Cashflow-Rechner: Das Eigenkapital deckt zuerst die Kaufnebenkosten, der Rest wird finanziert. Die Schwellen sind auf volle 100 € abgerundet — sie liegen also immer auf der sicheren Seite.
Was dieser Rechner bewusst nicht zeigt
Diese Schwelle gilt für eine Wohnung unter heutigen Annahmen. Wer sucht, vergleicht aber laufend — und die Frage ist selten „geht dieses Objekt", sondern „welches von den fünf".
- Die Schwelle je Objekt gespeichert, statt bei jedem Exposé neu getippt
- Mehrere Angebote nebeneinander an derselben Schwelle gemessen
- Die Fortschreibung: ob der Preis auch in zehn Jahren noch trägt
- Den Stresstest — welche Schwelle bei zwei Punkten mehr Zins bleibt
Eine Schwelle, durchgerechnet
68 m² in Bayern, 780 € Kaltmiete im Monat, 60.000 € Eigenkapital, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung. Verwaltung 600 € und Rücklage 1.200 € im Jahr, Grenzsteuersatz 42 %, Zielrendite 4 % netto. Daraus ergeben sich zwei Obergrenzen:
- 181.300 € — bis hierhin trägt sich die Wohnung. Darüber ist der Cashflow nach Steuern negativ. Das entspricht dem 19,4-fachen der Jahreskaltmiete.
- 169.700 € — bis hierhin erreicht sie 4 % Nettorendite. Hier bindet also die Renditeforderung, nicht die Liquidität: Zwischen 169.700 € und 181.300 € kaufst du eine Wohnung, die sich selbst finanziert, dein Geld aber schlechter verzinst als gefordert.
Wird nur das Bundesland getauscht, verschieben sich beide Werte: In Nordrhein-Westfalen liegt die Liquiditätsschwelle bei 176.400 € statt 181.300 €. 4.900 € Unterschied für dieselbe Wohnung, allein wegen 6,5 % statt 3,5 % Grunderwerbsteuer.
Warum es zwei Schwellen gibt
„Lohnt sich" bedeutet für zwei Käufer zwei verschiedene Dinge, und die Verwechslung ist die häufigste Ursache für Fehlkäufe. Die eine Frage ist die nach der Liquidität: Trägt sich die Wohnung selbst, oder muss ich jeden Monat etwas dazulegen? Die andere ist die nach der Alternative: Bringt das eingesetzte Geld hier mehr als anderswo?
Beide Fragen haben eine eigene Preisobergrenze, und welche zuerst greift, hängt vor allem am Eigenkapital. Wer viel einbringt, verschiebt die Liquiditätsschwelle nach oben — die Rendite auf das eingesetzte Kapital wird dadurch aber nicht besser, sondern schlechter. Wer wenig einbringt, hat die umgekehrte Lage. Deshalb zeigt der Rechner beide und sagt, welche in deinem Fall bindet.
Warum die Schwelle eine Entscheidungshilfe ist und kein Urteil
Über der Liquiditätsschwelle zu kaufen ist erlaubt. Die monatliche Zuzahlung ist zu einem guten Teil Tilgung und damit Vermögensaufbau — wer sie bewusst leistet und dauerhaft tragen kann, macht nichts falsch. Was die Schwelle liefert, ist deshalb keine Grenze zwischen richtig und falsch, sondern die Zahl, ab der du eine Entscheidung triffst statt einer Annahme zu folgen. Was ein negativer Cashflow bedeutet, steht beim Cashflow-Rechner.
Für die Schwelle selbst zählt aber ein Punkt, den die Momentaufnahme nicht zeigt: Sie gilt für die heutigen Konditionen. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert, und zwei Punkte mehr Zins verschieben die Schwelle deutlich nach unten. Wer heute exakt auf ihr kauft, liegt danach darunter. Rechne die Schwelle deshalb einmal mit dem Zins, den du für realistisch hältst, und einmal mit zwei Punkten mehr — die Differenz ist dein Sicherheitsabstand.
Was die Schwelle verschiebt
- Das Bundesland. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 bis 6,5 %. Auf die Gesamtinvestition und damit auf die Schwelle wirkt das unmittelbar: Im Beispiel oben trägt sich dieselbe Wohnung in Bayern bis 181.300 €, in Nordrhein-Westfalen nur bis 176.400 €.
- Die nicht umlagefähigen Kosten. Verwaltung und Rücklage trägst du, nicht der Mieter. Sie senken die Schwelle Euro für Euro und sind der Posten, den Renditeversprechen am häufigsten weglassen.
- Das Baujahr. Es bestimmt den AfA-Satz und damit den Steuereffekt. Ein Neubau ab 2023 schreibt mit 3 % statt 2 % ab — das hebt die Schwelle, weil ein Teil der Kosten über die Steuer zurückkommt.
- Die Tilgung. Sie ist der einzige Posten hier, der kein Aufwand ist, sondern Vermögensaufbau. Eine höhere Tilgung senkt die Liquiditätsschwelle, obwohl die Anlage dadurch nicht schlechter wird — deshalb ist die Schwelle eine Entscheidungshilfe und kein Urteil.
Was der Rechner bewusst nicht kann
Er kennt die Lage nicht. Zwei Wohnungen mit identischer Miete und identischem Preis können völlig verschieden gute Anlagen sein, wenn eine in einem wachsenden Stadtteil liegt und die andere in einem schrumpfenden. Er rechnet außerdem mit heutigen Mieten und ohne Wertsteigerung — beides bewusst, weil beides Prognose wäre und keine Rechnung. Die Schwelle sagt, wo die Zahlen kippen, nicht ob der Ort trägt.
Weiterrechnen
- Cashflow-Rechner — wenn ein konkreter Preis auf dem Tisch liegt.
- Mietrendite-Rechner — brutto und netto für ein bestimmtes Angebot.
- Tilgungsplan — was nach der Zinsbindung offen bleibt.
- Alle Rechner im Überblick
Quellen
- § 7 Abs. 4 EStG — lineare Gebäude-AfA (2 %, 2,5 %, 3 %)
- § 9 EStG — Werbungskosten: Schuldzinsen ja, Tilgung nein
- § 11 GrEStG — Steuersatz; die Länder weichen davon nach § 11 Abs. 1 ab
- § 1 Abs. 2 BetrKV — Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig
Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Er rechnet mit heutigen Mieten, ohne Wertsteigerung und ohne Leerstand; die Schwellen sind auf volle 100 € abgerundet. Der Steuereffekt beruht auf dem angegebenen Grenzsteuersatz und dem AfA-Satz, der sich aus dem Baujahr ergibt.
Redaktionell verantwortlich: die Redaktion von UnserGrund — Viovenia UG (haftungsbeschränkt), Prienzing-Siedlung 54, 93497 Willmering. Wir schreiben und pflegen diese Seiten selbst. Jede Rechts-, Frist- und Betragsangabe ist an der im Quellenblock genannten Primärquelle geprüft; das Datum der letzten Prüfung steht oben. Impressum