Cashflow einer Immobilie berechnen
Der Cashflow ist das, was am Monatsende übrig bleibt — oder fehlt: Kaltmiete minus Bewirtschaftungskosten minus Kapitaldienst. Die meisten Rechner hören dort auf. Entscheidend ist aber die zweite Zahl: der Cashflow nach Steuern, weil die AfA deine Steuerlast senkt, ohne dass Geld abfließt.
Cashflow berechnen: Objekt und Finanzierung
Bestimmt die Grunderwerbsteuer — 3,5 bis 6,5 %.
Laufende Kosten & Steuer
Nicht umlagefähige Kosten mindern deine Rendite — sie zahlt der Vermieter, nicht der Mieter.
-304,87 € im Monat
-180,42 € im Monat
Warum die zweite Zahl besser aussieht
Die AfA von 3.908,52 € pro Jahr ist Abschreibung, kein Geldabfluss. Sie senkt dein zu versteuerndes Ergebnis und damit deine Steuer — bei 42 % Grenzsteuersatz um 1.493,35 € pro Jahr. Genau diese Differenz macht aus einem negativen Cashflow oft einen tragbaren.
Die Rechnung im Detail
- Jahreskaltmiete
- 9.360,00 €
- − Mietausfallwagnis
- 187,20 €
- − Bewirtschaftungskosten
- 1.987,20 €
- = Nettoertrag (NOI)
- 7.372,80 €
- − Kapitaldienst (Zins + Tilgung)
- 11.031,24 €
- = Cashflow vor Steuern
- -3.658,44 €
Annahme: Dein Eigenkapital deckt zuerst die Kaufnebenkosten, der Rest mindert das Darlehen — Banken finanzieren die Nebenkosten selten mit. Gerechnet wird das erste volle Jahr; mit sinkender Restschuld verschiebt sich der Zinsanteil später zugunsten der Tilgung.
Das ist das erste Jahr
Interessant wird es über die Haltedauer: wie sich Zins und Tilgung verschieben, was am Ende der Zinsbindung passiert, wann die Spekulationsfrist abläuft und was ein Leerstand oder eine Sonderumlage anrichtet. Dieselbe Engine rechnet dir das vollständig durch — mit deinen Objekten, gespeichert und vergleichbar.
14 Tage kostenlos testenWas dieser Rechner bewusst nicht zeigt
Dieser Rechner zeigt ein Jahr einer Immobilie unter heutigen Annahmen. Eine Kapitalanlage entscheidet sich über die Haltedauer — und im Vergleich mit den Alternativen, die du sonst noch prüfst.
- Die Fortschreibung über die Haltedauer statt eines einzelnen Jahres
- Die Rendite auf das eingesetzte Kapital nach Steuern (IRR)
- Den Stresstest über Zinsanstieg, Leerstand und Mietausfall
- Mehrere Objekte nebeneinander, mit Ampel-Bewertung und Rangfolge
Wie der Cashflow entsteht
Vier Blöcke, in dieser Reihenfolge:
- Jahreskaltmiete. Die Nettokaltmiete mal zwölf. Betriebskosten gehören nicht dazu — die zahlt der Mieter zusätzlich und sie sind für dich ein durchlaufender Posten.
- Mietausfallwagnis. Ein Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfall. Wer ihn weglässt, rechnet den Idealfall — und der tritt über zwanzig Jahre nicht ein.
- Bewirtschaftungskosten. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und alles, was nicht auf den Mieter umlagefähig ist. Das ist der Posten, den Exposé-Renditen unterschlagen.
- Kapitaldienst. Zins und Tilgung zusammen. Nur der Zins ist steuerlich absetzbar — die Tilgung ist Vermögensaufbau und mindert deine Steuer nicht.
Warum ein negativer Cashflow kein Ausschlusskriterium ist
Ein Objekt mit −180 € im Monat kostet dich nicht 180 € Vermögen. Ein Teil deines Kapitaldienstes ist Tilgung, und die baut Eigentum auf. Bei 2 % Anfangstilgung auf 200.000 € Darlehen sind das rund 4.000 € pro Jahr, die von deinem Konto auf deine Immobilie wandern — nicht weg.
Die ehrliche Frage lautet deshalb nicht „ist der Cashflow positiv", sondern: Kannst du die monatliche Lücke dauerhaft tragen, auch bei zwei Monaten Leerstand, einer Sonderumlage und einem höheren Anschlusszins? Wenn ja, ist ein negativer Cashflow eine Investitionsentscheidung. Wenn nein, ist er ein Risiko.
Der Steuereffekt
Dein steuerliches Ergebnis ist nicht dein Cashflow. Absetzbar sind Zinsen, AfA und die nicht umlagefähigen Kosten — nicht die Tilgung. Die AfA ist dabei der Sonderfall: Sie mindert das zu versteuernde Ergebnis, ohne dass Geld abfließt. Ergibt sich ein steuerlicher Verlust, verrechnest du ihn mit deinen übrigen Einkünften und bekommst Steuer zurück.
Wie hoch die AfA ausfällt, hängt am Gebäudeanteil des Kaufpreises — und der ist verhandelbar, solange er realistisch bleibt. Dazu der Kaufpreisaufteilungs-Rechner.
Weiterlesen
- Kaufpreisfaktor — ab welchem Faktor sich ein Objekt bei welchem Zins überhaupt tragen kann.
- AfA und Steuern bei der Mietimmobilie
- Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
- Wie UnserGrund rechnet
Quellen
- § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 9 EStG — Werbungskosten
- § 7 EStG — Absetzung für Abnutzung
Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Anlageberatung. Er rechnet das erste volle Jahr mit den von dir gesetzten Annahmen; individuelle Steuermerkmale wie Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag oder Verlustverrechnungsbeschränkungen bleiben außen vor.
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