Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Tabelle und die Grenze, ab der sich ein Objekt trägt

Der Kaufpreisfaktor sagt dir, wie viele Jahreskaltmieten ein Objekt kostet. Die Formel ist eine Division: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Eine Wohnung für 240.000 € mit 780 € Kaltmiete im Monat kostet 240.000 ÷ 9.360 = Faktor 25,6. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite – Faktor 25,6 entspricht 3,9 % – und damit dieselbe Information in einer anderen Einheit. Die eigentlich interessante Frage beantwortet er nicht: ab welchem Faktor sich ein Objekt bei deinem Zins noch selbst trägt. Genau das rechnet dieser Artikel vor.

Die Formel – und was sie bewusst weglässt

Es gibt nur zwei Zutaten:

• Kaufpreis – der reine Preis laut Kaufvertrag, ohne Nebenkosten.
• Jahreskaltmiete – die Nettokaltmiete mal zwölf, ohne Betriebskosten, ohne Stellplatzmiete, sofern der Stellplatz nicht mitgekauft wird.

Der niedrigere Faktor ist der günstigere Kauf, bei gleicher Miete. Das ist die einzige Aussage, die diese Kennzahl trägt. Alles andere – Zustand, Lage, Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft, dein Zinssatz – steckt nicht darin. Deshalb ist der Faktor ein Filter für die Vorauswahl, kein Kaufkriterium.

Zwei Fehler passieren beim Rechnen selbst immer wieder. Erstens: die Warmmiete einsetzen. Wer 980 € Warmmiete statt 780 € Kaltmiete nimmt, kommt bei denselben 240.000 € auf Faktor 20,4 statt 25,6 – das Objekt wirkt um ein Fünftel besser, als es ist. Zweitens: die aktuelle Miete eines langjährigen Mietverhältnisses ansetzen, obwohl sie 25 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Faktor ist dann rechnerisch hoch, aber das Objekt hat Mietsteigerungspotenzial. Rechne beide Varianten: einmal mit der Ist-Miete, einmal mit der erreichbaren Miete.

Kaufpreisfaktor in Bruttomietrendite umrechnen

Beide Kennzahlen sind Kehrwerte. Es gilt: Faktor = 100 ÷ Bruttomietrendite in % und umgekehrt Bruttomietrendite = 100 ÷ Faktor. Die dritte Spalte macht den Faktor greifbar – sie zeigt, welche Monatskaltmiete ein Objekt für 250.000 € erzielen müsste, um beim jeweiligen Faktor zu landen.

Am unteren Ende der Tabelle wird sichtbar, warum die Umrechnung nützlich ist: Zwischen Faktor 30 und 40 liegt nur ein knapper Prozentpunkt Bruttorendite – aber ein Drittel Kaufpreis. Im oberen Bereich verschiebt derselbe Faktorschritt viel weniger Geld. Wer Objekte vergleicht, sollte deshalb wissen, in welchem Teil der Kurve er sich bewegt.

Ab welchem Kaufpreisfaktor trägt sich ein Objekt?

Das ist die Frage, auf die es beim Kauf ankommt, und sie hat keine allgemeingültige Antwort – sie hängt an Zins, Tilgung und Eigenkapital. Rechnen lässt sie sich trotzdem. Ein Objekt trägt sich, wenn die Miete nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten mindestens die Annuität deckt. Daraus folgt ein Grenzwert:

Grenzfaktor = (1 − k) ÷ (d × (z + t))

• k = Anteil der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten an der Kaltmiete (unten: 20 %)
• d = Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis
• z = Sollzins, t = anfängliche Tilgung (unten: 2 %)

Die 20 % für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall sind kein Bauchgefühl: Das Bewertungsgesetz setzt für die Wohnnutzung Basiswerte von 230 € Verwaltungskosten je Wohnung und 9 € Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr an, dazu 2 % des Rohertrags als Mietausfallwagnis (Anlage 23 zu § 187 BewG). Die beiden Eurobeträge sind Basiswerte, die jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden – die heutigen Werte liegen also höher. Für eine 68-m²-Wohnung mit 780 € Kaltmiete landet man mit den Basiswerten bereits bei rund 9 % der Miete; mit realistischen Verwaltervergütungen und einer Rücklagenzuführung, die den Namen verdient, sind 20 % eine vorsichtige, aber nicht übertriebene Annahme.

Angewendet auf 2 % Anfangstilgung ergibt das folgende Grenzwerte. Liegt der Faktor eines Objekts unter dem Tabellenwert, ist der Cashflow vor Steuern positiv – liegt er darüber, zahlst du monatlich zu:

Die Tabelle erklärt zwei Dinge auf einmal. Erstens, warum in Städten mit Faktoren jenseits von 30 praktisch kein Objekt aus der Miete lebt – dort trägt sich nur, wer die Hälfte des Kaufpreises oder mehr aus Eigenkapital stellt. Zweitens, wie brutal ein halber Prozentpunkt Zins wirkt: Von 3,0 % auf 4,5 % rutscht der Grenzfaktor bei 80 % Darlehen von 20,0 auf 15,4. Dasselbe Objekt, das vor drei Jahren rechnerisch aufging, geht heute nicht mehr auf – ohne dass sich an ihm irgendetwas geändert hätte.

Ein Hinweis zur Tilgung: Sie steckt in der Annuität, ist aber kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau. Ein Cashflow von −100 € im Monat bei 300 € Tilgung ist wirtschaftlich etwas anderes als ein Verlust von 100 €. Die Matrix zeigt die Liquidität, nicht die Rendite.

Beispiel: Eigentumswohnung 240.000 €, 68 m², 780 € Kaltmiete

Jahreskaltmiete: 780 × 12 = 9.360 €. Kaufpreisfaktor: 240.000 ÷ 9.360 = 25,64. Bruttomietrendite: 100 ÷ 25,64 = 3,90 %. Die Wohnung kostet 3.529 €/m², die Miete liegt bei 11,47 €/m².

Jetzt die Kosten. Angenommen, die Wohnung liegt in Sachsen: 5,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Maklercourtage – zusammen 10,57 % oder 25.368 €. Die Gesamtinvestition beträgt damit 265.368 €, und der Faktor auf die Gesamtinvestition steigt von 25,6 auf 28,4. Die Bruttorendite fällt von 3,90 % auf 3,53 %. Warum die Nebenkosten je nach Bundesland um mehrere Prozentpunkte auseinandergehen, steht im Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Die laufenden nicht umlegbaren Kosten im Jahr:

Bleiben 9.360 − 1.863 = 7.497 €. Finanzierung mit 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis, also 192.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: Die Annuität beträgt 5,5 % × 192.000 = 10.560 € im Jahr. Cashflow vor Steuern: 7.497 − 10.560 = −3.063 € pro Jahr, also −255 € im Monat.

Die Matrix hätte das vorhergesagt: Bei 80 % Darlehen und 3,5 % Zins liegt der Grenzfaktor bei 18,2. Das Objekt hat 25,6. Damit es die schwarze Null erreicht, müsste es 9.360 × 18,18 = 170.180 € kosten statt 240.000 € – oder bei unverändertem Preis 1.100 € Kaltmiete bringen, das wären 16,18 €/m².

Steuerlich sieht es freundlicher aus. Zinsen im ersten Jahr: 3,5 % × 192.000 = 6.720 €. Bei einem Gebäudeanteil von 75 % der Gesamtinvestition und 2 % linearer AfA nach § 7 Abs. 4 EStG sind das 3.981 € Abschreibung. Zusammen mit den 1.863 € Bewirtschaftungskosten stehen 12.564 € Werbungskosten gegen 9.360 € Einnahmen – ein steuerlicher Verlust von 3.204 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz mindert das die Steuer um rund 1.346 €. Der Cashflow nach Steuern liegt damit bei −1.717 € im Jahr oder −143 € im Monat. Dem stehen 3.840 € Tilgung gegenüber: Unterm Strich baust du im ersten Jahr rund 2.100 € Vermögen auf, während du 143 € monatlich zuschießt – bei einem Eigenkapitaleinsatz von 73.368 €. Den vollständigen Rechenweg von der Miete bis zur Nachsteuerrendite zeigt unsere Erklärseite zum Rechenweg.

Der amtliche Zwilling: Ertragsfaktor und Vervielfältiger

Der Kaufpreisfaktor ist keine Erfindung der Immobilienportale. In der amtlichen Wertermittlung heißt er Ertragsfaktor: § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB verpflichtet jeden Gutachterausschuss, aus seiner Kaufpreissammlung Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke abzuleiten, „bezogen auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag". Das ist praktisch: Wenn du wissen willst, welcher Faktor in deiner Stadt marktüblich ist, brauchst du keine Portalstatistik – du brauchst den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. Dort steht die Zahl, abgeleitet aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen statt aus Angebotspreisen.

Der Fiskus rechnet mit derselben Logik, nur strenger. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird ein Mietwohngrundstück im Ertragswertverfahren bewertet: Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG kapitalisiert (§ 185 Abs. 3 BewG). Maßgeblich sind Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Liegen keine Zinssätze des Gutachterausschusses vor, gilt für Mietwohngrundstücke ein Liegenschaftszinssatz von 3,5 % (§ 188 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Bei 50 Jahren Restnutzungsdauer ergibt das laut Anlage 21 einen Vervielfältiger von 23,4556.

Verwechsle die beiden Zahlen aber nicht. Der Kaufpreisfaktor multipliziert den Rohertrag – die Kaltmiete, wie sie hereinkommt. Der amtliche Vervielfältiger kapitalisiert den Gebäudereinertrag: also die Miete nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und nach Abzug der Bodenwertverzinsung. Auf denselben Rohertrag angewandt entspricht ein Vervielfältiger von 23,46 deshalb einem deutlich höheren Kaufpreisfaktor. Wer einen Faktor 23 im Exposé sieht und ihn mit dem Steuerwert gleichsetzt, vergleicht zwei verschiedene Größen.

Wo der Kaufpreisfaktor in die Irre führt

Die Kennzahl schweigt zu allem, was ein Investment kaputtmachen oder retten kann:

• Zustand und Rücklage. Zwei Wohnungen mit Faktor 22 sind nicht gleich, wenn bei der einen die Erhaltungsrücklage bei 40.000 € steht und bei der anderen eine Dachsanierung mit 25.000 € Sonderumlage beschlossen ist. Der Blick in die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen korrigiert den Faktor stärker als jede Verhandlung um den Kaufpreis.
• Lage. Ein hoher Faktor ist oft der Preis für geringes Risiko. Faktor 22 in einer Stadt mit wachsender Einwohnerzahl und breitem Arbeitsmarkt kann über zehn Jahre besser laufen als Faktor 18 in einer Gemeinde, die an einem einzigen Arbeitgeber hängt. Niedrige Faktoren sind selten Geschenke – meistens sind sie bezahlte Risikoprämien.
• Restnutzungsdauer. Ein Baujahr-1958-Objekt ohne Modernisierung und ein Neubau können denselben Faktor haben. Beim einen steht der Kapitalbedarf der nächsten 15 Jahre bereits fest, beim anderen nicht.
• Mietrechtliche Deckel. Wenn du den Faktor mit einer geplanten Mieterhöhung schönrechnest, prüfe vorher, ob Kappungsgrenze und Mietpreisbremse die Erhöhung überhaupt zulassen – die Details stehen im Artikel zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Eine Wohnung mit Faktor 30 und 25 % Mietrückstand zum Mietspiegel ist nur dann eine Faktor-24-Wohnung, wenn du die Erhöhung rechtlich durchbekommst.
• Der Kaufpreis ist nicht die Investition. Der Faktor rechnet auf den Kaufpreis. Bezahlt hast du Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei 10 % Nebenkosten liegt der ehrliche Faktor rund 10 % über dem, der im Exposé steht.

Den Faktor am eigenen Objekt prüfen

Die Umrechnung zwischen Faktor und Bruttomietrendite ist eine Division, die Entscheidung dahinter nicht. Zwei Rechner nehmen dir die beiden nächsten Schritte ab: Der Mietrendite-Rechner weist den Kaufpreisfaktor zusammen mit Brutto- und Nettomietrendite aus, sodass du siehst, wie weit die beiden Renditen bei deinem Faktor auseinanderliegen.

Und wenn du die Frage umdrehen willst – nicht „ist dieser Faktor gut", sondern „welchen Preis darf ich höchstens bieten" –, sucht der Schwellenwert-Rechner genau diesen Preis: einmal für die Grenze, an der sich das Objekt selbst trägt, und einmal für deine Zielrendite.

Der Faktor ist ein Filter, kein Urteil

Nutze den Kaufpreisfaktor als Vorfilter, nicht als Entscheidung: Er sortiert innerhalb eines Markts in Minuten die teuren von den günstigen Angeboten, und er ist die einzige Kennzahl, die du im Kopf rechnen kannst. Sobald ein Objekt in die engere Wahl kommt, ersetze ihn durch drei Zahlen – den Faktor auf die Gesamtinvestition, den Grenzfaktor aus der Matrix oben für deine Finanzierung und den Cashflow nach Steuern. Wenn der Faktor deines Objekts mehr als vier Punkte über deinem Grenzfaktor liegt, kaufst du eine Wertsteigerungswette, keine Mietrendite. Das kann richtig sein – aber du solltest wissen, dass du es tust.

Wenn du noch vor dem ersten Kauf stehst und nicht nur eine Kennzahl suchst, sondern den Ablauf: Deine erste Kapitalanlage-Immobilie geht die sechs Schritte vom Budget bis zum Notartermin durch.

Quellen

• § 193 Abs. 5 BauGB — Aufgaben des Gutachterausschusses (Ertragsfaktor)
• § 185 BewG — Ermittlung des Gebäudeertragswerts (Vervielfältiger)
• § 188 BewG — Liegenschaftszinssatz
• Anlage 21 BewG — Vervielfältiger (Barwertfaktoren)
• Anlage 23 BewG — Bewirtschaftungskosten
• § 7 Abs. 4 EStG — Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.