Instandhaltungsrücklage berechnen
Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Betrag. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine „angemessene" Erhaltungsrücklage und sagt nicht, wie hoch. In die Lücke sind drei Methoden gesprungen — und sie kommen für dieselbe Wohnung auf Beträge, die um mehr als das Doppelte auseinanderliegen. Dieser Rechner zeigt alle drei nebeneinander.
Rücklage berechnen: die Wohnung
30 Jahre alt
Werte für die anderen beiden Methoden
Reine Baukosten ohne Grundstück — für die Peterssche Formel. Leer lassen, wenn unbekannt.
Peters setzt 65 bis 70 % des Instandhaltungsbedarfs aufs Gemeinschaftseigentum an.
Die drei Methoden liegen um 250 % auseinander — zwischen 612,00 € und 2.142,00 € pro Jahr. Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Betrag: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt nur eine „angemessene" Rücklage.
§ 28 Abs. 2 II. BV
612,00 €/Jahr
9,00 € je m² · 51,00 € im Monat
Bezugsfertigkeit liegt mindestens 22 Jahre zurück (§ 28 Abs. 2 Nr. 2 II. BV)
Peterssche Formel
2.142,00 €/Jahr
31,50 € je m² · 178,50 € im Monat
Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre, davon 70 % auf das Gemeinschaftseigentum.
Faustregel je m²
816,00 €/Jahr
12,00 € je m² · 68,00 € im Monat
Praxiswert, keine Norm — was Verwaltungen typischerweise ansetzen.
Steuerlich zählt sie noch nicht
Deine Zahlung in die Erhaltungsrücklage ist keine Werbungskosten — abziehbar wird sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Für den Cashflow ist das Geld weg, für die Steuer noch nicht da.
Was das für die Rendite heißt
Die Rücklage ist nicht umlagefähig — sie mindert deine Nettomietrendite in voller Höhe. Welche der drei Zahlen du ansetzt, verschiebt die Rendite spürbar. UnserGrund rechnet sie zusammen mit allen übrigen Positionen durch, pro Objekt und über die Haltedauer.
Die drei Methoden
1. § 28 Abs. 2 II. BV — der gesetzliche Höchstsatz
Die Zweite Berechnungsverordnung stammt aus dem sozialen Wohnungsbau und nennt Höchstsätze je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach dem Alter des Gebäudes:
| Bezugsfertigkeit liegt zurück | höchstens |
|---|---|
| weniger als 22 Jahre | 7,10 €/m² |
| mindestens 22 Jahre | 9,00 €/m² |
| mindestens 32 Jahre | 11,50 €/m² |
Fast alle Ratgeber hören hier auf. Die Verordnung kennt aber vier Korrekturen, die den Satz spürbar verschieben: plus 1,00 € bei maschinellem Aufzug, minus 0,20 € bei eigenständig gewerblicher Wärmelieferung, minus 1,05 €, wenn der Mieter die Kleinreparaturen trägt — und Schönheitsreparaturen sind in den Sätzen ausdrücklich nicht enthalten, sondern kommen mit bis zu 8,50 €/m² obendrauf.
Wichtig zur Einordnung: Das ist eine Obergrenze aus dem Förderrecht, keine Vorgabe für Eigentümergemeinschaften. Sie taugt als Orientierung, nicht als Pflicht.
2. Die Peterssche Formel
Ein empirischer Ansatz: Über achtzig Jahre verschlingt ein Gebäude etwa das Anderthalbfache seiner reinen Herstellungskosten an Instandhaltung. Daraus folgt Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 als Jahresbetrag. Bei einer Eigentumswohnung zählt davon nur der Anteil, der aufs Gemeinschaftseigentum entfällt — Peters setzt 65 bis 70 % an.
Die Schwäche liegt in der Eingangsgröße: Für einen Neubau sind die Herstellungskosten bekannt, für einen Altbau muss man sie schätzen — und regionale Baukostenunterschiede schlagen voll durch. Die Formel liefert deshalb meist den höchsten der drei Werte.
3. Die Faustregel je Quadratmeter
Was Verwaltungen in der Praxis ansetzen, meist als runder Betrag je Quadratmeter und Jahr. Kein Normwert, sondern Erfahrung — dafür leicht mit dem Wirtschaftsplan deiner Gemeinschaft vergleichbar, und genau das ist der nützlichste Test: Liegt die tatsächliche Zuführung deutlich unter allen drei Methoden, ist die nächste Sonderumlage eine Frage der Zeit.
Warum die Rücklage steuerlich später zählt
Ein Punkt, der regelmäßig falsch dargestellt wird: Deine Zahlung in die Erhaltungsrücklage ist noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft ihn tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14.01.2025 (IX R 19/24) bestätigt.
Für dich heißt das: Cashflow und Steuer laufen auseinander. Das Geld ist vom Konto weg, mindert dein zu versteuerndes Ergebnis aber erst Jahre später — womöglich in einem Jahr mit anderem Grenzsteuersatz. Wer nur den Cashflow rechnet, unterschätzt die Steuerlast der Zwischenjahre.
Was beim Kauf zu prüfen ist
- Der Stand der Rücklage. Er steht im Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Eine gut gefüllte Rücklage ist Teil des Kaufpreises, den du mitbezahlst — grunderwerbsteuerlich mindert sie die Bemessungsgrundlage allerdings nicht.
- Beschlossene und aufgeschobene Maßnahmen. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, was ansteht. Ein leeres Konto bei anstehender Dachsanierung bedeutet eine Sonderumlage, und die trifft den, dem die Wohnung dann gehört.
- Die tatsächliche Zuführung. Im Wirtschaftsplan. Vergleiche sie mit den drei Methoden oben — die Differenz ist dein Risiko.
Weiterrechnen
- Mietrendite-Rechner — die Rücklage mindert die Nettorendite in voller Höhe.
- Laufende Kosten einer vermieteten ETW — die vollständige Positionsliste.
- Vermietete Eigentumswohnung kaufen
- Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen — die Rücklage gehört zu den Posten, die nicht umlagefähig sind.
- Wie UnserGrund rechnet
Quellen
- § 28 II. BV — Instandhaltungskosten (Höchstsätze, Zu- und Abschläge)
- § 19 WEG — ordnungsmäßige Verwaltung, angemessene Erhaltungsrücklage
- § 28 WEG — Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- BFH, Urteil vom 14.01.2025 — IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage keine Werbungskosten)
Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Höchstsätze der II. BV stammen aus dem Förderrecht und binden Eigentümergemeinschaften nicht; was angemessen ist, entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Redaktionell verantwortlich: die Redaktion von UnserGrund — Viovenia UG (haftungsbeschränkt), Prienzing-Siedlung 54, 93497 Willmering. Wir schreiben und pflegen diese Seiten selbst. Jede Rechts-, Frist- und Betragsangabe ist an der im Quellenblock genannten Primärquelle geprüft; das Datum der letzten Prüfung steht oben. Impressum