Eigenkapitalrendite bei der Immobilie: Formel, Hebel und die vier Ertragsquellen

Die Eigenkapitalrendite misst, was dein eingesetztes Geld im Jahr erwirtschaftet: Jahresüberschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Die Formel ist trivial, die Definitionen sind es nicht. Je nachdem, was man in den Zähler packt, liefert dieselbe Wohnung im Beispiel unten 0,03 %, 5,10 %, 5,19 % oder 8,35 % – alle vier Zahlen sind rechnerisch korrekt, und nur zwei davon sind ehrlich. Dieser Artikel legt beide Seiten des Bruchs offen, rechnet den Hebel bei 0, 10, 20 und 30 % Eigenkapital durch und zeigt den Zinssatz, ab dem er sich gegen dich dreht.

Der Nenner: eingesetztes Eigenkapital heißt Kaufpreisanteil plus Nebenkosten

Der häufigste Rechenfehler steckt unter dem Bruchstrich. Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage musst du aus liquiden Mitteln stellen. Sie gehören damit ins eingesetzte Eigenkapital, auch wenn sie sich in keinem Grundbuchblatt wiederfinden. Wer sie weglässt, schrumpft den Nenner um einen fünfstelligen Betrag und meldet eine Rendite, die es nie gab. Welche Positionen dazuzählen und wie stark sie zwischen den Ländern streuen, steht im Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Steuerlich sind diese Nebenkosten übrigens nicht verloren: Sie sind Anschaffungsnebenkosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB und wandern anteilig in die Abschreibungsbasis – aber eben nur, soweit sie auf das Gebäude entfallen, nicht auf den Grund und Boden. Die Aufteilung entscheidet über deine AfA und lässt sich mit dem Rechner zur Kaufpreisaufteilung nachvollziehen.

In den Nenner gehört außerdem alles, was du zusätzlich einschießt: eine Sonderumlage kurz nach Kauf, eine Erstrenovierung, ein Möblierungspaket. Und er ist keine feste Größe – jede Sondertilgung erhöht das eingesetzte Eigenkapital und senkt damit rechnerisch die Rendite, obwohl das Objekt sicherer geworden ist.

Das Beispielobjekt

Beispielrechnung mit erfundenen, aber marktnahen Werten. Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten sind Annahmen; ersetze sie durch deine eigenen Zahlen.

Eine Eigentumswohnung, 96 m², Baujahr 1994, Kaufpreis 245.000 €, Nettokaltmiete 1.090 € im Monat – das sind 11,35 €/m² Miete bei 2.552 €/m² Kaufpreis und ein Kaufpreisfaktor von 18,7. Die Wohnung liegt in Nordrhein-Westfalen, wo der Grunderwerbsteuersatz seit 2015 bei 6,5 % liegt.

Die Jahreskaltmiete beträgt 1.090 × 12 = 13.080 €. Davon gehen die nicht umlegbaren Kosten ab: Verwaltervergütung 360 €, Zuführung zur Erhaltungsrücklage 12 €/m² = 1.152 €, Mietausfallwagnis von 2 % = 262 €, Instandhaltung am Sondereigentum 500 €. Zusammen 2.274 € oder 17,4 % der Kaltmiete. Es bleibt ein Nettomietüberschuss von 10.806 €.

Bezogen auf die Gesamtinvestition ist das die Gesamtkapitalrendite: 10.806 ÷ 273.347 = 3,95 %. Merk dir diese Zahl – sie ist die Schwelle, an der später alles hängt.

Die vier Ertragsquellen – und warum dieselbe Wohnung 0,03 % oder 8,35 % bringt

Finanzierung: 20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital (49.000 €) plus die 28.347 € Nebenkosten, macht 77.347 € eingesetztes Eigenkapital. Darlehen 196.000 € zu 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung, Annuität also 5,5 % = 10.780 € im Jahr. Davon sind im ersten Jahr 6.860 € Zins und 3.920 € Tilgung.

Eine vermietete Wohnung wirft vier verschiedene Dinge ab, die nicht dieselbe Qualität haben:

• Cashflow – was tatsächlich auf dem Konto landet: 10.806 − 10.780 = +26 € im Jahr. Echtes Geld, sofort verfügbar.
• Tilgungsanteil – 3.920 €, die deine Schuld senken. Vermögensaufbau, aber kein Zufluss: Du kannst davon keine Rechnung bezahlen. Erst ein Verkauf oder eine Anschlussfinanzierung macht daraus Liquidität.
• Steuereffekt – Mieteinnahmen von 13.080 € stehen Werbungskosten von 13.234 € gegenüber: 2.274 € Bewirtschaftung, 6.860 € Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) und 4.100 € AfA. Die AfA ergibt sich aus 2 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG, Fertigstellung nach 1924 und vor 2023) auf einen Gebäudeanteil von 75 % der Anschaffungskosten, also 205.010 €. Ergebnis: ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung von 154 €, der bei 42 % Grenzsteuersatz – erreicht ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen im Grundtarif 2026 (§ 32a Abs. 1 Nr. 4 EStG) – rund 65 € Steuer spart. Soli und Kirchensteuer sind hier nicht gerechnet.
• Wertänderung – bei angenommenen 1 % im Jahr wären das 2.450 €. Eine Annahme, kein Ertrag. Sie wird erst beim Verkauf real, und ob sie dann steuerfrei ist, entscheidet die Zehnjahresfrist des § 23 EStG.

Jetzt setz diese Bausteine nacheinander in den Zähler, bei unverändert 77.347 € Eigenkapital:

Über acht Prozentpunkte Spannweite, ohne dass sich am Objekt irgendetwas ändert – nur die Definition des Zählers. Variante A ist zu streng: Sie behandelt die Tilgung wie Aufwand, obwohl sie nur Geld von der linken in die rechte Tasche schiebt. Variante D ist die, mit der verkauft wird – sie enthält eine Prognose, die niemand belegen kann, und sie ist die einzige Quelle, die auch negativ sein kann.

Seriös sind B und C. B ist die reine Objektleistung, C zusätzlich deine persönliche Steuersituation – beides sind Ist-Größen aus Vertrag und Bescheid. Wenn dir jemand eine Eigenkapitalrendite nennt, ist die erste Rückfrage: Ist die Wertsteigerung drin? Die zweite: Stecken die Kaufnebenkosten im Nenner? Danach reden zwei Leute über dieselbe Zahl.

Der Hebel: dasselbe Objekt mit 0, 10, 20 und 30 % Eigenkapital

Ab hier rechne ich durchgehend nach Variante B, also Nettomietüberschuss minus Zins, geteilt durch eingesetztes Eigenkapital. Objekt, Miete und Kosten bleiben identisch, nur die Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis wandert. Die Nebenkosten von 28.347 € liegen in jeder Zeile im Eigenkapital.

Nachrechnen der 20-%-Zeile: 3,5 % von 196.000 € sind 6.860 € Zins. 10.806 − 6.860 = 3.946 €. Geteilt durch 77.347 € = 5,10 %. Die anderen Zeilen folgen demselben Dreisatz.

Dahinter steckt eine Gleichung, die exakt gilt: EK-Rendite = GK-Rendite + (GK-Rendite − Zins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital. Für die 20-%-Zeile: 3,95 % + (3,95 % − 3,50 %) × 196.000 ÷ 77.347 = 3,95 % + 0,45 % × 2,53 = 5,10 %. Der Hebel ist also kein Zauber, sondern ein Aufschlag auf die Gesamtkapitalrendite, dessen Höhe von der Differenz zum Zins und vom Verschuldungsgrad abhängt.

Wo der Hebel kippt

An der Gleichung siehst du direkt, was passiert, wenn die Klammer negativ wird: Sobald der Fremdkapitalzins über der Gesamtkapitalrendite liegt, zieht jeder zusätzliche Euro Schulden die Eigenkapitalrendite nach unten. Bei unserem Objekt liegt die Schwelle bei 3,95 %. Genau dort ist der Hebel wirkungslos – jede Finanzierungsvariante brächte 3,95 %.

Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, nur 4,5 % Zins statt 3,5 %:

Die Reihenfolge hat sich umgedreht. Wer vorher am meisten verdient hat, verdient jetzt am wenigsten, und die Vollfinanzierung rutscht ins Minus. Ein einziger Prozentpunkt Zins hat die Rangfolge aller Finanzierungsvarianten gedreht – ohne dass ein Mieter ausgezogen oder ein Dach undicht geworden wäre.

Praktisch relevant wird das nicht beim Kauf, sondern bei der Anschlussfinanzierung. Bei 20 % Eigenkapital, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 149.100 € offen; getilgt sind knapp 46.900 €. Wird dieser Rest zu 4,5 % prolongiert, wandert dein Objekt aus der oberen Tabelle in die untere. Deshalb ist die Zinsbindung keine Nebenbedingung der Rendite, sondern ihr Haltbarkeitsdatum.

Warum eine hohe Eigenkapitalrendite kein gutes Objekt beweist

Die entscheidende Beobachtung der ersten Tabelle: Die beste Eigenkapitalrendite steht in der Zeile mit dem geringsten Eigenkapital. 7,87 % bei Vollfinanzierung gegen 4,72 % bei 30 % Eigenkapital – und zwischen beiden Zeilen liegt kein besseres Objekt, sondern nur mehr Schulden. Die Kennzahl belohnt Verschuldung, nicht Qualität. Wer seine Eigenkapitalrendite steigern will, muss dafür nicht verhandeln, sondern nur weniger Geld mitbringen.

Drei Dinge, die die Zahl nicht zeigt:

• Die Liquidität. Die 7,87-%-Zeile bedeutet bei 2 % Tilgung eine Annuität von 13.475 € gegen 10.806 € Nettomietüberschuss: minus 2.669 € im Jahr, also 222 € Zuzahlung pro Monat. Auf dem Papier die beste Rendite, im Konto das größte Loch.
• Den Zinsaufschlag. Die Tabelle rechnet alle Zeilen mit 3,5 %. Real staffeln Banken nach Beleihungsauslauf; eine 100-%-Finanzierung bekommt einen Risikoaufschlag, der einen Teil des Hebels sofort wieder auffrisst. Wer den Aufschlag ignoriert, überschätzt genau die Zeile, die ohnehin am dünnsten steht.
• Den Puffer. Bei 28.347 € Eigenkapital reichen ein halbes Jahr Leerstand und eine Sonderumlage, um die Finanzierung zu kippen. Bei 101.847 € nicht. Die Rendite misst den Ertrag, nicht die Wahrscheinlichkeit, ihn zu erleben.

Der Vergleich zweier Objekte über die Eigenkapitalrendite ist deshalb nur bei gleicher Eigenkapitalquote und gleichem Zins aussagekräftig. Willst du wissen, welche Immobilie die bessere ist, vergleiche die Gesamtkapitalrendite – sie ist finanzierungsneutral und zeigt, was das Objekt kann statt was die Bank tut.

Woran du eine geschönte Zahl erkennst

Rechne zwei Zahlen nebeneinander und schreib beide auf: die Gesamtkapitalrendite für das Objekt und die Eigenkapitalrendite nach Variante B für deine Finanzierung. Liegt die Gesamtkapitalrendite unter deinem Sollzins, hilft dir keine Eigenkapitalquote der Welt – dann kaufst du eine Wette auf die Wertsteigerung, und der Hebel arbeitet gegen dich. Liegt sie darüber, entscheidest du mit der Eigenkapitalquote nicht über die Qualität des Objekts, sondern nur darüber, wie viel Risiko du für wie viel Aufschlag einkaufst. Zwei Prozentpunkte Abstand zwischen Gesamtkapitalrendite und Zins sind ein solider Puffer; unter einem halben Prozentpunkt lohnt der Hebel den Aufwand nicht mehr, weil ihn die nächste Anschlussfinanzierung wegnehmen kann.

Der Hebel hat eine Kehrseite, die diese Rechnung nicht zeigt: Je weniger Eigenkapital, desto länger stehst du bei einem erzwungenen Verkauf mit Schulden da. Wie lange genau, rechnet Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren für 20, 100 und 110 % durch.

Quellen

• § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG — Schuldzinsen als Werbungskosten
• § 7 Abs. 4 EStG — Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden
• § 32a EStG — Einkommensteuertarif ab dem Veranlagungszeitraum 2026
• § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte
• § 255 Abs. 1 HGB — Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten
• Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %)

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.