Spekulationsfrist berechnen

Welche Daten zählen

Die Frist läuft zwischen den beiden obligatorischen Verträgen, also den notariellen Beurkundungen von Kauf und Verkauf. Weder der Besitzübergang noch die Zahlung des Kaufpreises noch die Eintragung im Grundbuch verschieben sie. Wer die Frist knapp reißt, verliert an einem einzigen Tag den gesamten Steuervorteil — und der bemisst sich am ganzen Gewinn, nicht an einem Teil davon.

Gerechnet wird nach den §§ 187 und 188 BGB: Der Tag des Kaufvertrags zählt nicht mit, die Frist endet mit Ablauf des Tages im zehnten Jahr, der dem Kauftag entspricht. Ein Kauf am 15. März 2016 bedeutet also: Ein Verkauf am 15. März 2026 fällt noch in die Frist und ist damit steuerpflichtig, ein Verkauf am 16. März 2026 ist steuerfrei. Fehlt der Tag im letzten Monat — bei einem Kauf am 29. Februar — endet die Frist mit dem Monatsletzten.

Die Freigrenze gilt pro Jahr, nicht pro Immobilie

§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG stellt Gewinne steuerfrei, wenn „der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betragen hat". Zwei Wörter tragen die ganze Regel: Gesamtgewinn und Kalenderjahr. Der Rechner oben kennt nur diese eine Immobilie — wer im selben Jahr noch ein zweites privates Veräußerungsgeschäft hat, etwa Gold oder Kryptowährungen, muss die Gewinne zusammenrechnen.

Und es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 999 € Gesamtgewinn bleibt alles steuerfrei, bei 1.000 € wird der volle Betrag steuerpflichtig. Der eine Euro kostet also nicht ein paar Cent Steuer, sondern die Steuer auf tausend Euro.

Woher die AfA-Schätzung kommt

Die Abschreibung ist der Posten, der den Gewinn nach oben treibt, und zugleich der einzige, den kaum jemand zur Hand hat. Der Rechner bietet deshalb eine Schätzung an: Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, 2 % linear, multipliziert mit den vollen Jahren zwischen den beiden Verträgen. Bei einem Gebäudeanteil von 75 % und zehn Jahren sind das rund 15 % der Anschaffungskosten.

Diese Schätzung ist bewusst ein Angebot und keine stille Annahme — sie landet erst im Feld, wenn du sie übernimmst. Drei Gründe, warum sie danebenliegen kann: Für Gebäude mit Baujahr vor 1925 gilt ein Satz von 2,5 %, für Neubauten ab 2023 einer von 3 %; wer eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen hat, schreibt deutlich schneller ab; und Sonderabschreibungen etwa nach § 7i EStG stehen ohnehin auf einem anderen Blatt. Maßgeblich ist die Summe aus deinen Steuererklärungen, nicht diese Faustformel.

Warum die Abschreibung den Gewinn überhaupt erhöht und wie die Nachversteuerung wirtschaftlich einzuordnen ist, steht ausführlich im Ratgeber: Spekulationsfrist (§ 23 EStG) im Überblick.

Was dieser Rechner nicht entscheidet

Er prüft eine Immobilie an einem Datum unter § 23 EStG. Vier Konstellationen ändern das Ergebnis grundlegend und lassen sich nicht aus zwei Datumsfeldern ableiten — sie sind im Ratgeber jeweils eigens behandelt:

• Unentgeltlicher Erwerb. Nach § 23 Abs. 1 S. 3 EStG zählt die Anschaffung des Rechtsvorgängers — die Frist ist beim Erben oft längst abgelaufen. Setze dann dessen Kaufdatum ein.
• Gewerblicher Grundstückshandel. Ab etwa vier Objekten in fünf Jahren greift nicht § 23, sondern § 15 EStG samt Gewerbesteuer. Dann hilft die Zehnjahresfrist gar nicht mehr.
• Verlustverrechnung. Ein Verlust ist nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar, dafür rück- und vortragsfähig. Der Rechner zeigt den Verlust, nicht seine Verwendung.
• Soli und Kirchensteuer. Ausgewiesen ist die Einkommensteuer auf den Gewinn. Was darüber hinaus anfällt, hängt an deiner Veranlagung.

Weiterrechnen

• Kaufpreisaufteilung — der Gebäudeanteil bestimmt, wie viel AfA überhaupt zusammenkommt.
• Kaufnebenkosten — sie erhöhen die Anschaffungskosten und mindern den Gewinn.
• Spekulationsfrist: die Regeln im Überblick — Freigrenze, gewerblicher Grundstückshandel, Erbfall, Verlustverrechnung und der Gesetzentwurf dazu.
• Alle Rechner im Überblick

Quellen

• § 23 EStG — private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist, Gewinnermittlung, Freigrenze
• § 188 BGB — Fristende, auch für den fehlenden Tag im letzten Monat
• BFH, Urteil vom 03.09.2019 — IX R 10/19 (Eigennutzung in drei Kalenderjahren)

Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Steuerberatung. Die AfA-Schätzung ersetzt nicht den Blick in die Steuererklärungen; maßgeblich ist die tatsächlich in Anspruch genommene Abschreibung. Ob eine Eigennutzung die Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG erfüllt, entscheidet der Einzelfall.

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