Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Grunderwerbsteuer, Notar & Makler

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen – sie liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung typischerweise zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Sie sind der Grund, warum eine Wohnung für 300.000 € in Wahrheit 335.000 € kostet – und warum eine Finanzierung, die nur den Kaufpreis abdeckt, nicht reicht.

Die drei großen Blöcke der Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen im Wesentlichen drei Kostenarten an: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklercourtage. Dazu kommen Finanzierungsnebenkosten, die viele übersehen.

1. Grunderwerbsteuer (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer (§§ 1, 11 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis (die Gegenleistung nach § 8 GrEStG). Sie trägt der Käufer, und erst nach ihrer Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die der Eigentumsübergang nicht ins Grundbuch eingetragen wird. In der Praxis liegt zwischen Notartermin und Bescheid oft nur ein knapper Monat: Der Notar meldet den Vertrag ans Finanzamt, der Bescheid kommt, und die Steuer ist binnen eines Monats fällig. Halte das Geld also nicht nur bereit, sondern verfügbar.

Der Steuersatz unterscheidet sich deutlich je Bundesland – von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein:

Die Länder passen ihre Sätze gelegentlich an – Thüringen senkte zum 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 %, Bremen erhöhte zum 01.07.2025 auf 5,5 %. Prüfe den Satz vor dem Notartermin, nicht danach.

Was die Bemessungsgrundlage senkt – und was nicht

Hier lässt sich legal Geld sparen, aber nur an einer Stelle. Bewegliches Inventar, das du mitkaufst – Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus –, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Kaufvertrag mit eigenem Preis ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Der Wertansatz muss allerdings realistisch sein; überzogene Inventarpreise streicht das Finanzamt zusammen und verlangt Belege.

Nicht abziehbar ist dagegen die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) einer Eigentümergemeinschaft. Der BFH hat das 2020 ausdrücklich entschieden: Auch wenn der Kaufvertrag dafür einen eigenen Betrag ausweist, mindert er die Grunderwerbsteuer nicht – denn die Rücklage gehört dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und wechselt beim Kauf gar nicht den Eigentümer (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Wer das im Kaufvertrag trotzdem versucht, verliert nur Zeit.

2. Notar- und Grundbuchkosten

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuchamt schreibt das Eigentum um. Diese Gebühren sind bundeseinheitlich nach dem GNotKG geregelt und nicht verhandelbar – ein „günstigerer Notar" existiert nicht. Als Faustwert rechnet man rund 1,5 % des Kaufpreises; die reale Spanne liegt zwischen 1,0 % und 2,0 %, je nachdem wie viele Einzelakte anfallen.

Dahinter stecken mehrere Positionen: die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung (sie sichert deinen Anspruch, bis das Eigentum umgeschrieben ist), die Löschung alter Belastungen des Verkäufers, die Betreuung der Kaufpreisfälligkeit und schließlich die Eigentumsumschreibung. Kommt ein Notaranderkonto dazu, wird es teurer.

3. Maklercourtage

Ist ein Makler beteiligt, kommt die Courtage hinzu – häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer als Käuferanteil. Seit dem 23.12.2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher das Prinzip der geteilten Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB): Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte. Der Maklervertrag bedarf zudem der Textform – eine mündliche Zusage am Telefon bindet dich nicht.

Wichtig für Kapitalanleger: Die Halbteilung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Mehrfamilienhaus oder bei Gewerbeobjekten greift sie nicht – dort kann die volle Courtage beim Käufer landen. Das ist bei der Renditerechnung ein spürbarer Unterschied.

4. Der vergessene Block: Finanzierungsnebenkosten

Die Bank will eine Grundschuld im Grundbuch. Deren Bestellung kostet noch einmal rund 0,2 bis 0,3 % des Darlehensbetrags an Notar- und Grundbuchgebühren. Dazu können Kosten für Gutachten, Bereitstellungszinsen bei langem Vorlauf oder – bei Bestandsobjekten – eine Wertermittlung kommen. In Summe selten dramatisch, aber genug, um eine knapp gerechnete Eigenkapitalplanung zu kippen.

Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung, drei Bundesländer

Angenommen, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 € über einen Makler (3,57 % Käuferanteil), Notar und Grundbuch mit 1,5 %:

Zwischen Bayern und NRW liegen bei identischem Kaufpreis 9.000 € – allein durch die Ländersteuer. Bei der Nettomietrendite macht das schnell einen Zehntelprozentpunkt aus. Genau deshalb rechnet UnserGrund die Nebenkosten immer mit dem Satz deines Bundeslands, nicht mit einer Pauschale.

Gute Nachricht für Kapitalanleger

Bei einer vermieteten Immobilie zählen Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden gemeinsam mit dem Gebäudeanteil über die AfA abgeschrieben – nur der Grundstücksanteil bleibt außen vor. Die Nebenkosten sind also nicht „verloren", sondern wirken über die Abschreibung steuerlich mit.

Rechnerisch heißt das: Liegt dein Gebäudeanteil bei 75 %, wandern auch 75 % der Nebenkosten in die AfA-Basis. Aus 34.710 € Nebenkosten werden so 26.033 € zusätzliche Abschreibungsgrundlage – bei 2 % AfA sind das gut 520 € mehr Abschreibung pro Jahr. Wie die AfA im Detail funktioniert, steht im Artikel zu AfA und Steuern bei der Mietimmobilie.

Die Finanzierungsnebenkosten laufen anders: Grundschuldbestellung und Bereitstellungszinsen sind sofort abziehbare Werbungskosten, keine Anschaffungsnebenkosten. Sie wirken also im Jahr der Zahlung, nicht über 50 Jahre.

Sonderfall: Erwerb innerhalb der Familie

Bei der Übertragung zwischen engen Angehörigen – etwa zwischen Eltern und Kindern oder Ehegatten – kann die Grunderwerbsteuer ganz entfallen (§ 3 GrEStG). Befreit sind unter anderem der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, durch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen. Geschwister sind nicht begünstigt – ein Klassiker, der teuer wird. Hier lohnt der Blick in den Einzelfall, gemeinsam mit dem Notar.

Die Beträge für dein Bundesland ausrechnen und sehen, welcher Teil davon über die AfA zurückkommt: Kaufnebenkosten berechnen.

Was du wirklich beeinflussen kannst

Plane für die Kaufnebenkosten rund 10–15 % des Kaufpreises ein und halte sie als Eigenkapital bereit. Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit – und wenn doch, dann teuer. Rechne das Objekt immer auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten), nicht auf den Kaufpreis: Nur diese Zahl entscheidet, ob sich die Rendite trägt.

Wechselt die Immobilie nicht durch Kauf, sondern durch Schenkung den Eigentümer, entfällt die Grunderwerbsteuer — bis auf den Wert der Auflagen. Welche das sind und wer trotzdem zahlt, steht in Grunderwerbsteuer bei Schenkung.

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — gesetze-im-internet.de
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• §§ 656a–656d BGB — Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser
• BFH, Urteil vom 16.09.2020 — II R 49/17 (Erhaltungsrücklage)

Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.