Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Grunderwerbsteuer, Notar & Makler
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen – sie liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung typischerweise zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
Die drei großen Blöcke der Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf fallen im Wesentlichen drei Kostenarten an: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklercourtage.
1. Grunderwerbsteuer (GrESt)
Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer (§§ 1, 11 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis (die Gegenleistung nach § 8 GrEStG, in der Regel ohne mitgekauftes Inventar). Sie trägt der Käufer, und erst nach ihrer Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die der Eigentumsübergang nicht ins Grundbuch eingetragen wird.
Der Steuersatz unterscheidet sich deutlich je Bundesland – von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Stand 2026. Die Länder passen ihre Sätze gelegentlich an – Thüringen senkte zum 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 %, Bremen erhöhte zum 01.07.2025 auf 5,5 %.
2. Notar- und Grundbuchkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Grundbuchamt schreibt das Eigentum um. Diese Gebühren sind bundeseinheitlich nach dem GNotKG geregelt und nicht verhandelbar. Als Faustwert rechnet man rund 1,5 % des Kaufpreises (etwa 1,0 % Notar + 0,5 % Grundbuch); die reale Spanne liegt zwischen 1,0 % und 2,0 %.
3. Maklercourtage
Ist ein Makler beteiligt, kommt die Courtage hinzu – häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer als Käuferanteil. Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das Prinzip der geteilten Maklerkosten: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in NRW
Angenommen, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen für 300.000 € über einen Makler:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 19.500 €
- Notar & Grundbuch (1,5 %): 4.500 €
- Maklercourtage (3,57 %): 10.710 €
Macht zusammen 34.710 € Kaufnebenkosten – also rund 11,6 % obendrauf. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 334.710 €.
Gute Nachricht für Kapitalanleger
Bei einer vermieteten Immobilie zählen Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden gemeinsam mit dem Gebäudeanteil über die AfA abgeschrieben – nur der Grundstücksanteil bleibt außen vor. Die Nebenkosten sind also nicht „verloren“, sondern wirken über die Abschreibung steuerlich mit.
Sonderfall: Erwerb innerhalb der Familie
Bei der Übertragung zwischen engen Angehörigen – etwa zwischen Eltern und Kindern oder Ehegatten – kann die Grunderwerbsteuer ganz entfallen (§ 3 GrEStG). Hier lohnt der Blick in den Einzelfall.
Faustregel
Plane für die Kaufnebenkosten rund 10–15 % des Kaufpreises ein und halte sie als Eigenkapital bereit. Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen (Stand 2026) können sich ändern. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
