Renditerechnung in Excel oder im Tool: was die Tabelle besser kann und wo sie systematisch bricht
Offenlegung vorweg: Diese Seite gehört zu UnserGrund, und UnserGrund ist eines der Werkzeuge, um die es geht. Lies den Vergleich mit diesem Wissen. Wir haben ihn trotzdem so geschrieben, dass die Fälle, in denen die Tabelle die bessere Wahl ist, klar benannt sind – und die Formeln stehen vollständig hier, damit du dir die Tabelle bauen kannst, ohne uns zu brauchen.
Die meisten Kapitalanleger fangen mit einer Tabelle an. Das ist vernünftig: Sie kostet nichts, sie gehört dir, und sie tut genau das, was du hineinschreibst. Für viele bleibt sie auch die richtige Lösung.
Wo die Tabelle klar gewinnt
- Beim ersten Objekt. Wer eine Wohnung prüft und danach vielleicht drei Jahre nichts, braucht kein System. Eine Tabelle mit zwölf Zeilen beantwortet die Frage.
- Bei ungewöhnlichen Konstruktionen. Erbbaurecht, gemischte Nutzung, ein Objekt mit vier verschiedenen Mietverhältnissen und einer Photovoltaikanlage auf dem Dach: In einer Tabelle baust du das in einer Stunde nach. Jedes fertige Werkzeug hat dafür Annahmen, die nicht passen.
- Wenn du die Logik verstehen willst. Eine Formel, die du selbst geschrieben hast, verstehst du. Das ist kein kleiner Vorteil – wer die Nettomietrendite einmal von Hand gebaut hat, fällt auf eine Renditeangabe im Exposé nicht mehr herein.
- Ohne Konto und ohne Netz. Deine Zahlen bleiben auf deinem Rechner. Das ist ein legitimes Argument, und wir werden es nicht kleinreden.
- Sie kostet nichts. Der Vollständigkeit halber die Gegenzahl: UnserGrund kostet 5 € im Monat für bis zu fünf Objekte und 20 € im Monat für unbegrenzt viele, jeweils nach vierzehn Tagen kostenlosem Test. Bei einem Objekt ist die Tabelle also auch wirtschaftlich die nüchternere Wahl.
Die Tabelle zum Nachbauen
Damit der Vergleich fair ist, hier die Formeln, mit denen eine korrekte Tabelle arbeitet. Die Zellbezüge stehen für Eingabefelder, die du oben anlegst.
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Kaufpreis × (GrESt-Satz + Notarsatz + Maklersatz) |
| Gesamtinvestition | Kaufpreis + Kaufnebenkosten |
| Jahreskaltmiete | Monatskaltmiete × 12 |
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis |
| Reinertrag (NOI) | Jahreskaltmiete − Mietausfallwagnis − Verwaltung − Rücklage |
| Nettomietrendite | Reinertrag ÷ Gesamtinvestition |
| Annuität | Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) |
| Zinsanteil Jahr 1 | Darlehen × Sollzins |
| AfA-Bemessungsgrundlage | Gesamtinvestition × Gebäudeanteil |
| Jahres-AfA | AfA-Bemessungsgrundlage × AfA-Satz |
| Steuerliches Ergebnis | Reinertrag − Zinsanteil − AfA |
| Steuer | Steuerliches Ergebnis × Grenzsteuersatz |
| Cashflow nach Steuern | Reinertrag − Annuität − Steuer |
Drei Dinge fallen an dieser Liste auf, und sie sind der eigentliche Inhalt dieses Artikels. Erstens: Die Tilgung steht im Cashflow, aber nicht im steuerlichen Ergebnis – sie ist keine Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG kennt nur die Schuldzinsen). Zweitens: Die AfA mindert die Steuer, kostet aber keinen Cent Liquidität, steht also nur in der einen Zeile. Drittens: Die AfA-Bemessungsgrundlage enthält den Gebäudeanteil der Gesamtinvestition, nicht des Kaufpreises – die Kaufnebenkosten werden anteilig mit abgeschrieben.
Wer diese drei Punkte richtig hat, hat eine bessere Tabelle als die meisten, die im Netz kursieren.
Die vier Fehlerklassen, die Tabellen erzeugen
1. Formelfehler melden sich nicht
Eine Zelle, die versehentlich auf die Zeile darüber zeigt, rechnet weiter und liefert eine plausible Zahl. Kein Werkzeug warnt dich, weil aus Sicht der Tabelle nichts falsch ist. Der klassische Fall ist ein Bereich, der beim Einfügen einer Zeile nicht mitwächst: Die Summe stimmt dann um eine Position nicht, und zwar dauerhaft.
Gegenmittel in der Tabelle: Baue Kontrollzeilen ein, deren Ergebnis du kennst. Etwa eine Zeile „Reinertrag + alle Abzüge = Jahreskaltmiete". Weicht sie ab, ist irgendwo ein Bezug kaputt.
2. Steuerrecht altert, Tabellen nicht
Die AfA-Sätze, die Grunderwerbsteuersätze und die Freigrenzen ändern sich. Eine Tabelle, die 2023 mit 2 % AfA für alle Baujahre gebaut wurde, rechnet für einen Neubau ab 2023 falsch – dort gelten 3 %. Die Grunderwerbsteuer in Bremen ist zum 01.07.2025 gestiegen, in Thüringen zum 01.01.2024 gesunken. Wer beides hart in eine Zelle geschrieben hat, merkt davon nichts.
Gegenmittel: Schreib jede Rechtszahl in ein eigenes, beschriftetes Eingabefeld mit einer Notiz, woher sie stammt und wann du sie zuletzt geprüft hast. Niemals mitten in eine Formel.
3. Fristen kommen in keiner Tabelle vor
Das ist die Lücke, die am meisten Geld kostet, und sie ist strukturell: Eine Tabelle rechnet, wenn du sie öffnest. Sie meldet sich nicht. Vier Termine entscheiden aber über echtes Geld:
- Die Betriebskostenabrechnung muss den Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erreichen, sonst ist die Nachforderung ausgeschlossen.
- Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist frühestens ein Jahr nach der letzten möglich – wer den Termin verpasst, holt die Miete nicht nach.
- Die Indexanpassung wirkt nur ab Zugang der Erklärung, nie rückwirkend.
- Die Spekulationsfrist entscheidet auf den Tag genau über eine fünfstellige Steuer.
4. Der Vergleich mehrerer Objekte skaliert nicht
Eine Tabelle pro Objekt ist beherrschbar. Bei fünf Objekten hast du fünf Dateien in fünf Versionen, und die Frage „welches meiner Objekte trägt am wenigsten" beantwortest du nicht mehr in Minuten. Wer das in einer einzigen Datei löst, baut faktisch eine Datenbank in Excel – mit allen Nachteilen und ohne die Vorteile.
Die ehrliche Entscheidungshilfe
| Deine Lage | Naheliegend |
|---|---|
| Ein Objekt, einmalige Prüfung | Tabelle – oder ein kostenloser Einzelrechner |
| Ungewöhnliche Konstruktion | Tabelle, weil sie frei formbar ist |
| Du willst die Logik lernen | Tabelle, unbedingt selbst gebaut |
| Zwei oder mehr Objekte im Vergleich | Werkzeug |
| Du hältst über Jahre und schreibst fort | Werkzeug |
| Fristen sollen sich von selbst melden | Werkzeug |
Die Trennlinie verläuft nicht bei der Rechenqualität – eine sorgfältig gebaute Tabelle rechnet genauso richtig. Sie verläuft dort, wo etwas bestehen bleiben muss: über die Zeit, über mehrere Objekte, über Gesetzesänderungen hinweg.
Wann du wechseln solltest
Bau die Tabelle. Wirklich – die Formeln oben genügen, und du verstehst danach jede Renditeangabe, die dir jemand vorlegt. Wechsle erst, wenn du zum zweiten Mal eine Datei suchst, die du „letztes Jahr aktualisiert" hast, oder wenn dir eine Frist durchgerutscht ist. Das sind die beiden Signale, an denen die Tabelle aufhört, das günstigere Werkzeug zu sein.
Die Formeln oben laufen auch ohne Tabelle: Der Mietrendite-Rechner zeigt brutto und netto nebeneinander, der Cashflow-Rechner die Zeilen vor und nach Steuern. Wenn du wissen willst, welche Kennzahl was aussagt, steht das im Immobilien-Glossar. Und wie die AfA-Bemessungsgrundlage sauber entsteht, erklärt AfA und Steuern bei der Mietimmobilie.
Quellen
- § 7 Abs. 4 EStG — lineare Gebäude-AfA
- § 9 EStG — Werbungskosten: Schuldzinsen ja, Tilgung nein
- § 1 BetrKV — Betriebskosten, nicht umlagefähige Positionen
- § 11 GrEStG — Grunderwerbsteuersatz
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
