Indexmiete berechnen
Bei einer Indexmiete steigt die Miete im selben Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex: neue Miete = alte Miete × (neuer Index ÷ Basisindex). Der Rechner nimmt die amtlichen Indexstände des Statistischen Bundesamts, sagt dir den zulässigen Betrag — und prüft die Fristen, an denen Erhöhungen in der Praxis scheitern.
Indexmiete berechnen: Miete und Indexmonate
Nettokaltmiete ohne Betriebskosten.
Der Monat, auf den sich dein Vertrag bezieht — oder der Zielmonat deiner letzten Anpassung.
Voreingestellt ist der zuletzt ENDGÜLTIG veröffentlichte Monat. Die Schnellmeldung zum laufenden Monat ist vorläufig und wird bewusst nicht angeboten — ein nachträglich korrigierter Wert im Erhöhungsschreiben wäre angreifbar.
Nur damit geprüft werden kann, ob die Zwölf-Monats-Frist eingehalten ist.
So wird gerechnet
850,00 € × (125.6 ÷ 114.3) = 934,03 €
Verbraucherpreisindex Juli 2026 gegen Januar 2023, Basis 2020 = 100.
Erklärst du die Erhöhung heute, ist die neue Miete ab Dezember 2026 fällig — Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b Abs. 3 S. 3 BGB).
Was dabei gilt
- Die Erklärung muss in Textform erfolgen (§ 557b Abs. 3 S. 1 BGB) — E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Anzugeben sind die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag.
- Die Kappungsgrenze des § 558 BGB gilt bei der Indexmiete nicht (§ 557b Abs. 2 S. 3 BGB). Die Erhöhung darf 15 bzw. 20 % in drei Jahren überschreiten.
- Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) greift nur bei der Ausgangsmiete des Indexmietvertrags (§ 557b Abs. 4 BGB), nicht bei den Indexanpassungen darauf.
- Eine Erhöhung wegen Modernisierung nach § 559 oder § 559e BGB ist neben der Indexmiete nur eingeschränkt möglich (§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB): im Kern nur bei baulichen Maßnahmen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Davon gibt es eine Rückausnahme — für Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB gilt die Beschränkung nicht.
Letzter veröffentlichter Indexstand: Juli 2026. Datenstand geprüft am 09.09.2026. Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Verbraucherpreisindex für Deutschland.
Und in zwölf Monaten?
Die nächste Anpassung ist frühestens ein Jahr nach dieser möglich — und der Termin geht im Alltag unter. UnserGrund führt die Frist pro Wohnung mit, zusammen mit Zinsbindung und Spekulationsfrist, und rechnet dir jedes Objekt vollständig durch.
14 Tage kostenlos testenWas eine Indexmiete ist
Eine Indexmiete koppelt die Miete vertraglich an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB). Sie muss schriftlich vereinbart sein — ohne Vereinbarung im Mietvertrag gibt es keine Indexmiete, und eine nachträgliche Umstellung braucht die Zustimmung des Mieters.
Der Index steigt nicht automatisch die Miete: Der Vermieter muss die Erhöhung erklären. Bis er das tut, bleibt die alte Miete geschuldet — auch wenn der Index längst gestiegen ist.
Die drei Fristen
An diesen drei Punkten scheitern Erhöhungen häufiger als an der Höhe:
- Zwölf Monate unverändert. Die Miete muss seit der letzten Änderung mindestens ein Jahr gleich geblieben sein (§ 557b Abs. 2 S. 1 BGB). Gemessen wird bis zu dem Monat, ab dem die neue Miete fällig wäre — nicht bis zum Datum der Erklärung.
- Fällig ab dem übernächsten Monat. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 S. 3 BGB). Wer im September erklärt, bekommt ab November mehr — nicht ab Oktober.
- Textform genügt. Die Erklärung braucht Textform, nicht Schriftform (§ 557b Abs. 3 S. 1 BGB) — eine E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig. Anzugeben sind die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag.
Was bei der Indexmiete nicht gilt
Zwei Grenzen, die viele fälschlich mitdenken:
- Die Kappungsgrenze gilt nicht. § 558 BGB ist bei der Indexmiete ausdrücklich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 S. 3 BGB). Die Miete darf also stärker steigen als 15 oder 20 % in drei Jahren — der Index ist die einzige Grenze.
- Die Mietpreisbremse gilt nur am Anfang. Die §§ 556d bis 556g BGB greifen nur bei der Ausgangsmiete des Indexmietvertrags (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Indexanpassungen sind davon nicht gedeckelt.
Beispielrechnung
Vermietete Zweizimmerwohnung, Indexmietvertrag von Januar 2023, Kaltmiete 850 €. Der Vermieter will im September 2026 erhöhen und nimmt den zuletzt veröffentlichten Index.
- Index Januar 2023: 114,3 — Index Juli 2026: 125,6
- Steigerung: 125,6 ÷ 114,3 = 1,098863 → 9,89 %
- Neue Miete: 850,00 € × 1,098863 = 934,03 €
- Erhöhung: 84,03 € im Monat
- Erklärung im September zugegangen → fällig ab 1. November 2026
Läge die letzte Mietänderung im Januar 2026, wäre die Erhöhung unzulässig: bis November wären erst zehn Monate vergangen.
Index- oder Staffelmiete?
Die Staffelmiete schreibt die künftigen Beträge fest in den Vertrag, die Indexmiete koppelt sie an die Inflation. Planbarkeit gegen Inflationsschutz: Bei niedriger Teuerung fährt die Staffel besser, bei hoher die Indexmiete. Beide schließen eine Erhöhung nach § 558 BGB aus.
Weiterlesen
- Staffelmiete oder Indexmiete: der Vergleich über fünf Jahre — mit dem Bruchpunkt bei 2,50 % Inflation und den vier Rechtsunterschieden.
- Mieterhöhungs-Rechner — für Verträge ohne Index- oder Staffelvereinbarung läuft die Erhöhung über § 558 BGB.
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze — bei der Indexmiete gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete.
- Alle Rechner im Überblick
Quellen
- § 557b BGB — Indexmiete (Gesetzestext)
- § 557a BGB — Staffelmiete
- Statistisches Bundesamt — Verbraucherpreisindex für Deutschland
Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Er bildet den Regelfall ab; Sonderfälle wie Teilinklusivmieten, gewerbliche Mietverhältnisse oder abweichende Indexvereinbarungen können anders zu behandeln sein. Im Zweifel prüft ein Fachanwalt für Mietrecht die Erklärung, bevor sie rausgeht.
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