Deine erste Kapitalanlage-Immobilie: Schritt für Schritt zum ersten Kauf

Die erste Anlageimmobilie fühlt sich riesig an – aber sie ist vor allem eine Kette aus überschaubaren Schritten. Ich nehme dich einmal von vorne mit. Versprochen: Am Ende ist es weniger Magie und mehr Rechnen.

Schritt 1: Klär dein Budget und die Finanzierung

Bevor du Exposés wälzt, klär, was du stemmen kannst. Faustregel: Die Kaufnebenkosten (rund 10–15 % des Kaufpreises) solltest du aus eigener Tasche zahlen können, denn die finanziert dir die Bank selten mit. Was das im Detail heißt, steht im Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Sprich früh mit zwei, drei Banken über Zins und Tilgung. Drei Begriffe solltest du dabei verstehen:

• Beleihungswert – der Wert, den die Bank ansetzt. Er liegt meist unter dem Kaufpreis; die Differenz musst du mit Eigenkapital schließen.
• Zinsbindung – wie lange dein Zins fest steht. Nach ihrem Ende brauchst du eine Anschlussfinanzierung, oft zu anderen Konditionen. Bei zehn Jahren Bindung solltest du wissen, was passiert, wenn der Zins danach zwei Punkte höher liegt.
• Anfangstilgung – wie schnell du zurückzahlst. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung je nach Zins über 40 Jahre; 2 % sind bei Kapitalanlagen ein üblicher Startwert.

Eine Hausbank-Zusage ist keine Finanzierungszusage. Lass dir eine schriftliche Finanzierungsbestätigung geben, bevor du ein Gebot abgibst – sie macht dich beim Verkäufer verbindlich und schützt dich vor dem teuren Rückzieher.

Schritt 2: Lern die vier Kennzahlen

Du musst kein Profi sein, aber diese vier Zahlen solltest du im Schlaf können:

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die schnelle Hausnummer für den ersten Vergleich – sie ignoriert alle Kosten und ist deshalb immer zu optimistisch.
• Nettomietrendite – wie oben, aber nach Abzug der laufenden Kosten und auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten gerechnet. Ehrlicher; ab etwa 3 % wird's interessant.
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Sagt, wie viele Jahresmieten der Kauf kostet. Unter 20 ist günstig, über 30 teuer. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite und in Maklergesprächen die gängigere Währung.
• Cashflow – was nach Kreditrate, Verwaltung und Rücklage am Monatsende übrig bleibt (oder fehlt). Die einzige Zahl, die du wirklich spürst.

Ein Beispiel, wie weit brutto und netto auseinanderliegen: Wohnung für 250.000 €, Kaltmiete 850 €/Monat. Brutto sind das 4,1 %. Rechnest du 11 % Kaufnebenkosten dazu (277.500 € Gesamtinvestition) und ziehst 900 € nicht umlegbare Verwaltung sowie 1.400 € Instandhaltungsrücklage im Jahr ab, bleiben 7.900 € auf 277.500 € – also 2,8 %. Dieselbe Wohnung, ein Drittel weniger Rendite. Genau diese Lücke ist der Grund, warum Exposé-Renditen und echte Renditen selten dasselbe sind.

Schritt 3: Prüf die Lage

Die Lage entscheidet über Mietnachfrage und Wertentwicklung. Schau auf die Makrolage (Stadt, Region, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsprognose) und die Mikrolage (Straße, Anbindung, Nachbarschaft, Lärm). Eine etwas niedrigere Rendite in guter Lage ist oft stabiler als eine hohe Rendite im Risikoviertel – hohe Renditen sind meistens bezahlte Risikoprämien, keine Geschenke.

Konkrete Signale, die sich in einer Stunde prüfen lassen: Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl der Gemeinde? Gibt es einen großen Arbeitgeber, an dem die Region hängt? Wie viele vergleichbare Wohnungen stehen gerade zur Miete inseriert – und wie lange schon? Ein Blick in die Mietinserate derselben Straße sagt oft mehr über die erzielbare Miete als jeder Mietspiegel.

Schritt 4: Rechne das Objekt ehrlich durch

Jetzt wird gerechnet – mit allen Kosten. Denk an die Kaufnebenkosten, an nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, an ein Mietausfallwagnis (2–3 % der Jahresmiete sind ein üblicher Ansatz) und an eine Instandhaltungsrücklage. Der Steuervorteil aus der AfA verbessert deinen Cashflow nach Steuern – plane ihn ein, aber verlass dich nicht allein darauf.

Bei Eigentumswohnungen kommen Unterlagen dazu, die du vor dem Notartermin gelesen haben solltest:

• Teilungserklärung – was gehört dir, was der Gemeinschaft, welche Sondernutzungsrechte gibt es?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre – hier stehen beschlossene und drohende Sanierungen.
• Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage – eine leere Rücklage bei anstehendem Dach bedeutet eine Sonderumlage, die dich trifft.
• Grundbuchauszug – Abteilung II zeigt Lasten wie Wegerechte oder Nießbrauch, Abteilung III die Grundschulden.

Und rechne einen Stresstest: Was passiert bei zwei Monaten Leerstand, bei einer Sonderumlage von 8.000 €, bei einem Anschlusszins von 5 %? Wenn das Objekt nur im Normalfall trägt, trägt es nicht.

Schritt 5: Bilde Rücklagen

Eine Heizung hält rund 20 Jahre, ein Dach deutlich länger – aber irgendwann ist beides dran. Leg jeden Monat etwas zur Seite (CapEx-Rücklage), damit eine kaputte Therme dich nicht aus dem Konzept bringt. Als Orientierung nennt die Praxis 1 bis 1,50 € pro m² und Monat; bei einer 70-m²-Wohnung also 70 bis 105 € monatlich. Bei älteren Gebäuden eher mehr.

Wichtig: Diese Rücklage ist zusätzlich zur Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft gedacht. Die deckt nur das Gemeinschaftseigentum – deine Therme, deine Fenster von innen, dein Bodenbelag sind dein Problem.

Schritt 6: Kaufen und vermieten

Passt die Rechnung, geht's zum Notar – der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Du bekommst den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin; nutze diese Zeit wirklich zum Lesen. Nach Zahlung und Grundbucheintrag gehört die Wohnung dir.

Kaufst du vermietet, gilt „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Du trittst in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Konditionen. Eine niedrige Bestandsmiete lässt sich nicht einfach anheben – dafür gelten die Grenzen aus Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Lass dir Mietvertrag, Kautionsnachweis und die letzten Betriebskostenabrechnungen vor dem Kauf zeigen.

Bei Neuvermietung achte auf die Spielregeln: In angespannten Märkten gilt die Mietpreisbremse (maximal Vergleichsmiete + 10 %) samt Auskunftspflicht vor Vertragsschluss.

Die Werkzeuge zu den sechs Schritten

Für jeden der Schritte oben gibt es einen Rechner, der die Zahl liefert, statt sie zu schätzen:

• Budget und Finanzierung: der Tilgungsplan-Rechner zeigt Rate, Restschuld nach der Zinsbindung und Laufzeit – und der Schwellenwert-Rechner sagt dir, bis zu welchem Kaufpreis die Rechnung überhaupt aufgeht.
• Die vier Kennzahlen: Mietrendite für brutto und netto nebeneinander, Cashflow für die Zeile vor und nach Steuern. Was jede Kennzahl bedeutet, steht im Glossar.
• Das Objekt ehrlich durchrechnen: Kaufnebenkosten für dein Bundesland und Kaufpreisaufteilung für die AfA-Bemessungsgrundlage.
• Rücklagen bilden: der Rücklagen-Rechner vergleicht drei Methoden, die oft um mehr als das Doppelte auseinanderliegen.

Alle zehn stehen unter Immobilien-Rechner nebeneinander, samt der Reihenfolge, in der sie sinnvoll sind.

Drei Faustregeln zum Mitnehmen

• Rechne mit Puffer, nicht mit Best Case. Wenn's nur im Optimalfall aufgeht, geht's nicht auf.
• Kaufnebenkosten und Rücklagen sind kein Beiwerk – plan sie von Anfang an ein.
• Die beste Steuerersparnis rettet kein schlechtes Objekt. Erst muss die Immobilie stimmen, dann die Steuer.

Nimm dir Zeit, rechne ein paar Objekte durch, und der erste Kauf verliert seinen Schrecken. Du musst nicht das perfekte Objekt finden – nur ein solides, das du verstanden hast. Wie eine vollständige Auswertung aussieht, zeigt der Rechenweg von UnserGrund Schritt für Schritt.

Quellen

• § 311b BGB — Beurkundungspflicht für Grundstücksverträge
• § 556d BGB — Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete
• BBSR — Daten und Karten (Wohnungs- und Immobilienmarkt)

Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.