Deine erste Kapitalanlage-Immobilie: Schritt für Schritt zum ersten Kauf

Die erste Anlageimmobilie fühlt sich riesig an – aber sie ist vor allem eine Kette aus überschaubaren Schritten. Ich nehme dich einmal von vorne mit. Versprochen: Am Ende ist es weniger Magie und mehr Rechnen.

Schritt 1: Klär dein Budget und die Finanzierung

Bevor du Exposés wälzt, klär, was du stemmen kannst. Faustregel: Die Kaufnebenkosten (rund 10–15 % des Kaufpreises) solltest du aus eigener Tasche zahlen können, denn die finanziert dir die Bank selten mit. Sprich früh mit zwei, drei Banken über Zins und Tilgung – das gibt dir einen realistischen Rahmen.

Schritt 2: Lern die vier Kennzahlen

Du musst kein Profi sein, aber diese vier Zahlen solltest du im Schlaf können:

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die schnelle Hausnummer für den ersten Vergleich.
• Nettomietrendite – wie oben, aber nach Abzug der laufenden Kosten und der Kaufnebenkosten. Ehrlicher; ab etwa 3 % wird’s interessant.
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Sagt, wie viele Jahresmieten der Kauf kostet. Unter 20 ist günstig, über 30 teuer.
• Cashflow – was nach Kreditrate, Verwaltung und Rücklage am Monatsende übrig bleibt (oder fehlt).

Schritt 3: Prüf die Lage

Die Lage entscheidet über Mietnachfrage und Wertentwicklung. Schau auf die Makrolage (Stadt, Region, Arbeitsmarkt) und die Mikrolage (Straße, Anbindung, Nachbarschaft). Eine etwas niedrigere Rendite in guter Lage ist oft stabiler als eine hohe Rendite im Risikoviertel.

Schritt 4: Rechne das Objekt ehrlich durch

Jetzt wird gerechnet – mit allen Kosten. Denk an die Kaufnebenkosten, an nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, an ein Mietausfallwagnis und an eine Instandhaltungsrücklage. Der Steuervorteil aus der AfA verbessert deinen Cashflow nach Steuern – plane ihn ein, aber verlass dich nicht allein darauf.

Schritt 5: Bilde Rücklagen

Eine Heizung hält rund 20 Jahre, ein Dach deutlich länger – aber irgendwann ist beides dran. Leg jeden Monat etwas zur Seite (CapEx-Rücklage), damit eine kaputte Therme dich nicht aus dem Konzept bringt.

Schritt 6: Kaufen und vermieten

Passt die Rechnung, geht’s zum Notar – er beurkundet den Kaufvertrag. Nach Zahlung und Grundbucheintrag gehört die Wohnung dir. Achte bei der Vermietung auf die Spielregeln: In angespannten Märkten gilt die Mietpreisbremse (maximal Vergleichsmiete + 10 %).

Drei Faustregeln zum Mitnehmen

• Rechne mit Puffer, nicht mit Best Case. Wenn’s nur im Optimalfall aufgeht, geht’s nicht auf.
• Kaufnebenkosten und Rücklagen sind kein Beiwerk – plan sie von Anfang an ein.
• Die beste Steuerersparnis rettet kein schlechtes Objekt. Erst muss die Immobilie stimmen, dann die Steuer.

Nimm dir Zeit, rechne ein paar Objekte durch, und der erste Kauf verliert seinen Schrecken. Du musst nicht das perfekte Objekt finden – nur ein solides, das du verstanden hast.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen (Stand 2026) können sich ändern. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.