Kaufpreisaufteilung berechnen

Warum die Aufteilung so viel Geld bewegt

Die AfA bemisst sich am Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — inklusive des anteiligen Gebäudeteils der Kaufnebenkosten (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Bodenanteil bleibt außen vor, dauerhaft. Bei 334.710 € Gesamtinvestition und 2 % AfA bringt jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil rund 67 € mehr Abschreibung pro Jahr; bei 42 % Grenzsteuersatz sind das gut 28 € Steuer jährlich — über zehn Jahre 281 €. Zehn Prozentpunkte machen daraus 2.800 €.

In teuren Innenstadtlagen kann der Bodenanteil 50 % und mehr betragen, auf dem Land deutlich unter 20 %. Die verbreitete Faustformel „75 % Gebäude" ist deshalb bequem, aber selten die beste verfügbare Zahl.

Wer über den Anteil entscheidet

Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber ungenau werden. Es gibt eine Rangfolge:

1. Der Notarvertrag. Eine dort vereinbarte Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich bindend — vorausgesetzt, sie ist nicht zum Schein erfolgt, kein Gestaltungsmissbrauch und verfehlt die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich. Das ist der wirksamste Hebel, und er kostet nichts außer einem Satz im Vertrag. Wer erst nach dem Kauf darüber nachdenkt, hat ihn verschenkt.
2. Die BMF-Arbeitshilfe — nicht bindend. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe bereit (zuletzt aktualisiert im Februar 2026). Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass ein Gericht eine vertragliche Aufteilung nicht durch deren Ergebnis ersetzen darf: Die Arbeitshilfe verengt die Bewertung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und bildet die realen Verkehrswerte damit nicht zuverlässig ab (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
3. Im Streitfall: die Bewertung nach ImmoWertV. Boden- und Gebäudewert werden gesondert ermittelt und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt. Für Wertermittlungen ab dem 01.01.2022 gilt die ImmoWertV 2021. In der Praxis heißt das: ein Sachverständigengutachten.

Den Bodenwert selbst ermitteln

Drei Zahlen genügen für eine erste, belastbare Näherung:

• Grundstücksfläche — steht im Kaufvertrag und im Grundbuch.
• Bodenrichtwert in €/m² — kostenlos über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslands abrufbar, herausgegeben vom örtlichen Gutachterausschuss.
• Miteigentumsanteil — bei einer Eigentumswohnung gehört dir nur ein Bruchteil des Grundstücks. Der Anteil steht in der Teilungserklärung, oft als Bruch wie 87/1000. Wer ihn vergisst, rechnet den Bodenwert der ganzen Anlage gegen den Preis einer Wohnung und landet bei einem absurd niedrigen Gebäudeanteil.

Beispielrechnung

Beispiel: Eigentumswohnung, Baujahr 1990, Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 34.710 €. Das Grundstück der Anlage misst 450 m², der Bodenrichtwert liegt bei 400 €/m², der Miteigentumsanteil beträgt 100/1000.

Weiterlesen

• AfA und Steuern bei der Mietimmobilie — Sätze, Sonderfälle und die 15-%-Falle bei Renovierungen.
• Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf — welcher Teil davon überhaupt in die AfA-Basis wandert.
• Wie UnserGrund rechnet

Quellen

• BMF, 12.08.2026 — Bundeskabinett beschließt das Jahressteuergesetz 2026 (Entwurf)
• § 7 EStG — Absetzung für Abnutzung
• BFH, Urteil vom 21.07.2020 — IX R 26/19 (Kaufpreisaufteilung)
• ImmoWertV 2021 — Immobilienwertermittlungsverordnung

Stand: September 2026. Dieser Rechner dient der allgemeinen Information und ist keine Steuerberatung. Er liefert eine Planungsgröße, kein Wertgutachten. Die verbindliche Aufteilung gehört in den Kaufvertrag und im Zweifel in die Hände eines Steuerberaters oder Sachverständigen.

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