Denkmal-AfA nach § 7i EStG: 100 % der Sanierungskosten in zwölf Jahren absetzen

Die Denkmal-AfA ist die schnellste Gebäudeabschreibung, die das Einkommensteuergesetz einem privaten Vermieter erlaubt. § 7i EStG lässt dich im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den vier Jahren danach jeweils bis zu 7 Prozent abziehen – nach zwölf Jahren sind die begünstigten Kosten vollständig abgeschrieben. Bemessungsgrundlage sind aber ausschließlich die Herstellungskosten für die denkmalgerechten Baumaßnahmen, nicht der Kaufpreis. Und sie greift nur, wenn die Maßnahmen vorher mit der Denkmalbehörde abgestimmt waren.

Was § 7i EStG begünstigt – und was aus der Bemessungsgrundlage herausfällt

Der Wortlaut ist eng: Begünstigt sind Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die „nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind". Ob das Objekt ein Baudenkmal ist, entscheidet nicht das Finanzamt, sondern das Landesrecht – Denkmalschutz ist Ländersache, die Kriterien und die zuständigen Stellen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

Eine „sinnvolle Nutzung" liegt laut Gesetz nur vor, wenn das Gebäude so genutzt wird, dass die schützenswerte Substanz auf Dauer erhalten bleibt. Ein Denkmal, das du entkernst und zur Hülle machst, verliert die Begünstigung – der Umbau erhält dann nicht mehr die Substanz, sondern ersetzt sie.

Nicht in die Bemessungsgrundlage gehören:

• Der Grundstücksanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird überhaupt nicht abgeschrieben – weder linear noch erhöht.
• Der Kaufpreisanteil für die vorhandene Altbausubstanz. Der läuft weiter über die normale lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Bei Denkmalen ist das oft der Satz von 2,5 Prozent für vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellte Gebäude.
• Aufwendungen vor der Abstimmung. § 7i Abs. 1 Satz 6 verlangt ausdrücklich, dass die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der Bescheinigungsstelle durchgeführt worden sind. Wer erst saniert und dann fragt, hat für diesen Teil keine erhöhte Absetzung.
• Öffentliche Zuschüsse. Soweit Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, fallen sie nach § 7i Abs. 1 Satz 7 aus der Begünstigung heraus. Werden Zuschüsse erst nach Ausstellung der Bescheinigung bewilligt, ist die Bescheinigung zu ändern.
• Reine Neubauteile. Bei § 7h EStG steht das Verbot ausdrücklich im Gesetz: Absatz 1a schließt Maßnahmen aus, die zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen, und legt die Prüfung dieser Frage der Finanzbehörde in die Hand. Bei § 7i folgt dasselbe Ergebnis aus dem Erforderlichkeitsmaßstab – ein Anbau erhält kein Denkmal.

Weil damit alles am Verhältnis Boden zu Gebäude zu Sanierung hängt, ist die Aufteilung des Kaufpreises hier keine Formalie. Wie du sie sauber herleitest, kannst du im Rechner zur Kaufpreisaufteilung durchspielen.

Denkmal-AfA gegen lineare AfA: die Rechnung über zwölf Jahre

Modellrechnung – die Zahlen sind gesetzt, nicht erhoben, und dienen nur der Veranschaulichung. Eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung, Baujahr 1904, Gesamtaufwand 320.000 €, davon Boden 80.000 €, Altbausubstanz 90.000 € und sanierungsbedingter Anteil 150.000 €. Angenommener Grenzsteuersatz: 42 Prozent.

Verglichen wird nur der Sanierungsanteil von 150.000 €. Die Altbausubstanz von 90.000 € läuft in beiden Varianten identisch mit 2,5 Prozent, also 2.250 € pro Jahr, und ändert am Vergleich nichts.

Der Rechenweg: 9 % von 150.000 € sind 13.500 €, über acht Jahre 108.000 €. 7 % sind 10.500 €, über vier Jahre 42.000 €. Zusammen exakt 150.000 €. Linear wären in denselben zwölf Jahren 12 × 3.750 € = 45.000 € angefallen. Die Differenz von 105.000 € multipliziert mit 42 Prozent ergibt 44.100 € Steuerersparnis, die zwölf Jahre früher bei dir liegt – bezogen auf die ersten acht Jahre sind das 4.095 € pro Jahr.

Der Vorteil ist ein Vorzieheffekt – mit einer wichtigen Ausnahme

Ehrlich gerechnet ist die Denkmal-AfA kein zusätzliches Abzugsvolumen, sondern ein Zeitvorteil. Ohne § 7i wären dieselben 150.000 € über 40 Jahre ebenfalls vollständig abgeschrieben worden. Ab Jahr 13 hast du auf diesen Teil dagegen null Abschreibung, während die lineare Variante noch 28 Jahre lang 3.750 € liefert – rechnerisch genau die 105.000 €, die du vorgezogen hast.

Zum echten Vorteil wird der Zeiteffekt an zwei Stellen. Erstens durch die Liquidität: 44.100 € in den ersten zwölf Jahren finanzieren Tilgung oder das nächste Objekt, während 1.575 € im Jahr 34 kaum noch etwas bewegen. Zweitens durch § 23 EStG. Verkaufst du nach Ablauf der Zehnjahresfrist, bleibt der Gewinn steuerfrei – die vorgezogene Abschreibung wird nie nachversteuert und der Zeitvorteil wird zum endgültigen Vorteil.

Innerhalb der zehn Jahre kippt das. Nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um Absetzungen für Abnutzung und erhöhte Absetzungen, soweit sie abgezogen wurden. Wer im achten Jahr verkauft, hat bis dahin 108.000 € erhöhte Absetzungen genutzt – und die erhöhen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn um genau diesen Betrag. Der Zusammenhang mit der Haltefrist ist im Artikel zur Spekulationsfrist nach § 23 EStG im Detail beschrieben.

Der Ablauf der Bescheinigung: wer wann was macht

Die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG ist der Punkt, an dem die meisten Denkmal-Projekte steuerlich scheitern. Das Gesetz verlangt eine „nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle" – und in Absatz 1 Satz 6 zusätzlich, dass die Baumaßnahmen in Abstimmung mit genau dieser Stelle durchgeführt wurden. Die Reihenfolge ist damit vorgegeben:

1. Denkmaleigenschaft klären. Beteiligt: du und die untere Denkmalschutzbehörde deines Kreises oder deiner Stadt. Frage: Steht das Objekt nach Landesrecht unter Denkmalschutz – als Einzeldenkmal, als Gebäudeteil oder als Teil einer geschützten Gesamtanlage? Für die dritte Variante gilt § 7i Abs. 1 Satz 4 mit einer engeren Bemessungsgrundlage: begünstigt sind dort nur Maßnahmen für das schützenswerte äußere Erscheinungsbild.
2. Sanierungskonzept abstimmen, bevor der erste Handwerker anfängt. Beteiligt: du, dein Architekt, die Bescheinigungsstelle. Ergebnis sollte eine schriftliche Abstimmung über die geplanten Maßnahmen sein, nicht ein Telefonat. Parallel läuft die denkmalrechtliche Erlaubnis nach Landesrecht – das ist ein eigenes Verfahren und ersetzt die steuerliche Abstimmung nicht.
3. Bauen wie abgestimmt. Jede Abweichung im laufenden Bau wird nachgemeldet und neu abgestimmt. Sonst steht am Ende ein Gewerk in der Rechnung, das in der Bescheinigung fehlt.
4. Nach Abschluss die Bescheinigung beantragen. Beteiligt: du und die Bescheinigungsstelle. Vorzulegen ist eine nach Gewerken gegliederte Kostenaufstellung. Die Behörde bescheinigt die Denkmaleigenschaft, die Erforderlichkeit der Aufwendungen und deren Höhe sowie – falls vorhanden – die Höhe gewährter Zuschüsse.
5. Bescheinigung beim Finanzamt einreichen. Das Finanzamt prüft eigenständig weiter, was die Behörde gar nicht entscheidet: ob die Kosten steuerlich Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand sind, ob eine begünstigte Vermietung vorliegt und ob überhaupt eine Einkunftserzielungsabsicht besteht.

Ein Sonderfall betrifft Käufer statt Bauherren. Wer eine Denkmalimmobilie vom Bauträger erwirbt, kann nach § 7i Abs. 1 Satz 5 erhöhte Absetzungen auch auf Anschaffungskosten nehmen – im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren –, aber nur für Maßnahmen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden. Die praktische Konsequenz: Eine bereits fertig sanierte Denkmalwohnung bringt dir keinen einzigen Euro Denkmal-AfA. Der Notartermin muss vor dem Sanierungsende liegen.

§ 7i, § 7h und § 10f auseinanderhalten

Diese drei Vorschriften werden ständig vermischt, obwohl sie verschiedene Sachverhalte regeln. § 7h betrifft nicht den Denkmalschutz, sondern die Lage: ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet oder einen städtebaulichen Entwicklungsbereich, mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB. § 10f wiederum ist keine AfA-Vorschrift, sondern ein Sonderausgabenabzug für Selbstnutzer.

Die 90 Prozent bei § 10f sind kein Tippfehler: Selbstnutzer ziehen zehn Jahre lang bis zu 9 Prozent ab, die restlichen 10 Prozent gehen ersatzlos verloren. Dafür brauchen sie keine Vermietung nachzuweisen. Und nach § 10f Abs. 1 Satz 3 kannst du für dieselben Aufwendungen nicht beides nehmen – wer für einen Zeitraum § 7i genutzt hat, bekommt dafür keinen § 10f-Abzug.

Erhaltungsaufwand am Denkmal läuft nicht über § 7i, sondern über § 11b

§ 7i greift nur bei Herstellungskosten. Reparaturen, die den Zustand erhalten statt ihn wesentlich zu verbessern, sind Erhaltungsaufwand – und dafür gibt es eine eigene Denkmalvorschrift: § 11b EStG erlaubt, nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckten Erhaltungsaufwand am Baudenkmal gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Auch hier gilt die Abstimmungspflicht mit der Stelle nach § 7i Abs. 2 EStG, und auch hier zählt die Erforderlichkeit zur Erhaltung als Baudenkmal oder zur sinnvollen Nutzung.

Praktisch heißt das: Bei einer Denkmalsanierung wird jede Rechnung zweimal einsortiert – erst steuerlich in Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand, dann in begünstigt oder nicht begünstigt. Die vier Kombinationen führen zu vier verschiedenen Abschreibungsdauern (12 Jahre, 2 bis 5 Jahre, 40 Jahre linear, Sofortabzug). Wer die Rechnungen erst am Jahresende sortiert, verliert Geld. Die Grundlagen zu dieser Abgrenzung stehen im Artikel über AfA und Steuern bei der Mietimmobilie.

Der eine Termin, an dem alles hängt

Rechne eine Denkmalimmobilie nie mit dem Kaufpreis als Bemessungsgrundlage – die 9 Prozent gelten nur für den bescheinigten Sanierungsanteil, und der ist bei fertig sanierten Objekten am Markt oft kleiner als der Prospekt suggeriert. Prüfe drei Dinge in dieser Reihenfolge: Wie hoch ist der Anteil, der begünstigt ist? Lag der Notartermin vor Abschluss der Baumaßnahmen? Und war die Abstimmung mit der Behörde vor Baubeginn dokumentiert? Ist einer der drei Punkte offen, ist die Rendite eine andere als die vorgerechnete. Ob sich das Objekt danach noch trägt, rechnest du am besten mit den vollständigen Zahlen durch – so funktioniert die Kalkulation bei UnserGrund.

Quellen

• § 7i EStG — Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
• § 7h EStG — Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten
• § 10f EStG — Steuerbegünstigung für selbstgenutzte Baudenkmale
• § 11b EStG — Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen
• § 7 Abs. 4 EStG — lineare Gebäude-AfA
• § 23 Abs. 3 EStG — Minderung der Anschaffungskosten um erhöhte Absetzungen
• § 177 BauGB — Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.