Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist

Verkaufst du eine vermietete Immobilie mit Gewinn, interessiert sich das Finanzamt für die Haltedauer. Die entscheidende Größe heißt Spekulationsfrist und steht in § 23 EStG. Wer sie kennt, plant den Verkauf steuerlich klug – wer sie um wenige Wochen verpasst, zahlt fünfstellig drauf.

Die 10-Jahres-Frist

Für Immobilien im Privatvermögen gilt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Verkaufst du früher, ist der Gewinn als „privates Veräußerungsgeschäft" steuerpflichtig.

Wichtig für die Berechnung: Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags (das Verpflichtungsgeschäft) – nicht der Tag der Übergabe, der Zahlung oder der Grundbucheintragung. Das gilt für den Kauf genauso wie für den Verkauf. Wer am 15.03.2016 gekauft hat, ist ab dem 16.03.2026 draußen; ein Notartermin am 10.03.2026 wäre voll steuerpflichtig gewesen.

Diese Frist ist deshalb einer der wenigen Termine, die eine Kapitalanlage über ein Jahrzehnt hinweg begleiten – und einer der ersten, die im Alltag untergehen. Der Fristen-Radar in UnserGrund führt sie genau aus diesem Grund pro Objekt mit.

Die Freigrenze von 1.000 €

Bleibt dein gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Kalenderjahr unter 1.000 €, fällt keine Steuer an (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG; bis einschließlich 2023 lag die Grenze bei 600 €).

Achtung: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der Teil oberhalb der Grenze. Und sie gilt pro Person und Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen: Wer im selben Jahr Gold oder Kryptowährungen mit Gewinn verkauft hat, verbraucht sie dort mit.

Die AfA holt dich beim Verkauf wieder ein

Hier liegt eine oft übersehene Pointe: Die Abschreibungen, die du während der Vermietung genutzt hast, mindern bei einem Verkauf innerhalb der Frist deine Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Dadurch steigt der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn – die in Anspruch genommene AfA wird praktisch nachversteuert.

Vereinfacht: Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − genutzte AfA) − Verkaufskosten. Versteuert wird er mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz (bis zu 42 %, ab der sogenannten Reichensteuer 45 %, gegebenenfalls plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).

Der Effekt ist unangenehm doppelt: Je länger du hältst, desto mehr AfA hast du genutzt – und desto höher wäre der steuerpflichtige Gewinn bei einem Verkauf kurz vor Fristablauf. Wer in Jahr 9 verkauft, hat neun Jahre AfA angesammelt, die den Gewinn erhöhen. Das macht die letzten Monate vor dem Fristende zur teuersten Zeit für einen Verkauf.

Ausnahme: Eigennutzung

Hast du die Immobilie selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Dafür gibt es zwei Varianten:

• Durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung und Verkauf, oder
• Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: „Kalenderjahre" heißt nicht volle zwölf Monate. Wer im Dezember 2024 einzieht, 2025 durchgehend wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung – rechnerisch mit gut 13 Monaten Eigennutzung. Für eine reine Kapitalanlage greift diese Ausnahme allerdings nicht; eine Vermietung an Angehörige zählt ebenfalls nicht als Eigennutzung. Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das du Kindergeld erhältst, kann dagegen begünstigt sein.

Noch eine Grenze: der gewerbliche Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen (Drei-Objekt-Grenze, aus der Rechtsprechung zu § 15 EStG). Dann werden Gewinne unabhängig von der 10-Jahres-Frist steuerpflichtig – und es kann Gewerbesteuer hinzukommen.

Zwei Details, die in der Praxis überraschen: Als „Objekt" zählt jede selbstständig veräußerbare Einheit – drei Eigentumswohnungen in einem Haus sind drei Objekte, nicht eines. Und die Grenze ist keine sichere Freistellung: Auch bei weniger als vier Objekten kann Gewerblichkeit vorliegen, wenn die Umstände dafür sprechen, etwa bei einer von vornherein erkennbaren Verkaufsabsicht oder bei branchennaher Tätigkeit. Umgekehrt kann die Fünfjahresfrist sich auf bis zu zehn Jahre ausdehnen, wenn eine Vielzahl von Verkäufen folgt.

Geerbt oder geschenkt: du erbst die Frist mit

Wer eine Immobilie unentgeltlich erwirbt – durch Erbschaft oder Schenkung –, beginnt keine neue Zehnjahresfrist. Dem Erwerber wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Das ist meistens eine gute Nachricht: Hat der Erblasser die Wohnung 2009 gekauft, ist sie beim Verkauf durch die Erben 2026 längst außerhalb der Frist.

Umgekehrt gilt dasselbe: Eine 2022 geschenkte Wohnung trägt die Frist des Schenkers weiter – und der Beschenkte übernimmt auch dessen Anschaffungskosten und die bereits genutzte AfA. Wer eine Immobilie überträgt, um sie „steuerfrei zu machen", erreicht damit nichts.

Anders liegt der Fall bei einem entgeltlichen Erwerb unter Angehörigen oder bei einer Übertragung gegen Gleichstellungsgeld oder Nießbrauchsvorbehalt: Dann kann teilweise ein neuer Anschaffungsvorgang vorliegen. Das ist der klassische Fall für einen Termin beim Steuerberater, bevor der Notar den Vertrag aufsetzt.

Verluste: nur gegen gleichartige Gewinne

Verkaufst du innerhalb der Frist mit Verlust, ist der nicht frei verrechenbar. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen derselben Art verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 S. 7 und 8 EStG) – nicht mit deinen Mieteinnahmen und nicht mit deinem Gehalt.

Immerhin: Ein nicht genutzter Verlust geht nicht verloren. Er kann ins Vorjahr zurück- und in künftige Jahre vorgetragen werden, wo er dann Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften mindert – etwa aus einem späteren Immobilien-, Gold- oder Kryptoverkauf.

Wichtig für die Einordnung: Die laufenden Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und haben mit § 23 EStG nichts zu tun. Was du dort an AfA und Werbungskosten geltend machst, läuft in einem separaten Topf – bis die AfA beim Verkauf innerhalb der Frist zurückschlägt.

Was ein Verkauf im neunten Jahr kostet

Kauf 2018 für 250.000 €, Verkauf 2026 für 330.000 €, in der Zwischenzeit 30.000 € AfA genutzt, 10.000 € Verkaufskosten:

• angepasste Anschaffungskosten: 250.000 € − 30.000 € = 220.000 €
• Gewinn: 330.000 € − 220.000 € − 10.000 € = 100.000 €
• Steuer bei 42 % Grenzsteuersatz: rund 42.000 € (zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer)

Dieser Gewinn wäre voll steuerpflichtig, weil zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ein Verkauf erst 2028 wäre dagegen komplett steuerfrei – dieselbe Immobilie, derselbe Preis, 42.000 € Unterschied. Das ist der Grund, warum ein Verkauf kurz vor Fristablauf fast nie eine gute Idee ist.

Ausblick: ein Gesetzentwurf will die Frist streichen

Im Bundestag liegt seit dem 23.06.2026 ein Gesetzentwurf, der die Zehnjahresfrist des § 23 EStG für Immobilien abschaffen und Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer besteuern würde (BT-Drucksache 21/6637). Das ist ein Entwurf, kein geltendes Recht. Ob und in welcher Form er das parlamentarische Verfahren übersteht, ist offen; auch ein Vertrauensschutz für bereits laufende Haltefristen wäre eine politische Entscheidung.

Für die Planung heißt das: Nach heutigem Stand gilt die Zehnjahresfrist unverändert. Wer einen Verkauf ohnehin für die kommenden Jahre erwägt, sollte die Gesetzgebung aber im Blick behalten und den Termin mit dem Steuerberater besprechen, statt sich auf einen Stand von gestern zu verlassen.

Die Frist im Kalender nachrechnen und sehen, was ein Verkauf innerhalb der zehn Jahre konkret kostet — inklusive der Abschreibung, die den Gewinn erhöht: Spekulationsfrist berechnen.

Zwei Daten entscheiden alles

Plane den Verkauf möglichst nach Ablauf der zehn Jahre – das spart dir die Spekulationssteuer und die AfA-Nachversteuerung. Notiere dir das Datum des Notarvertrags, denn nur das zählt, und trage es dorthin ein, wo du es in neun Jahren noch findest.

Quellen

• § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte
• § 15 EStG — Einkünfte aus Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel)
• Dokumentations- und Informationssystem des Bundestages (DIP)

Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.