Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist

Verkaufst du eine vermietete Immobilie mit Gewinn, interessiert sich das Finanzamt für die Haltedauer. Die entscheidende Größe heißt Spekulationsfrist und steht in § 23 EStG. Wer sie kennt, plant den Verkauf steuerlich klug.

Die 10-Jahres-Frist

Für Immobilien im Privatvermögen gilt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Verkaufst du früher, ist der Gewinn als „privates Veräußerungsgeschäft“ steuerpflichtig.

Wichtig für die Berechnung: Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags (das Verpflichtungsgeschäft) – nicht der Tag der Übergabe, der Zahlung oder der Grundbucheintragung. Das gilt für den Kauf genauso wie für den Verkauf.

Die Freigrenze von 1.000 €

Bleibt dein gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Kalenderjahr unter 1.000 €, fällt keine Steuer an (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG; bis einschließlich 2023 lag die Grenze bei 600 €).

Achtung: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der Teil oberhalb der Grenze.

Die AfA holt dich beim Verkauf wieder ein

Hier liegt eine oft übersehene Pointe: Die Abschreibungen, die du während der Vermietung genutzt hast, mindern bei einem Verkauf innerhalb der Frist deine Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Dadurch steigt der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn – die in Anspruch genommene AfA wird praktisch nachversteuert.

Vereinfacht: Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − genutzte AfA) − Verkaufskosten. Versteuert wird er mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz (bis zu 42 %, gegebenenfalls plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).

Ausnahme: Eigennutzung

Hast du die Immobilie selbst bewohnt – im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor durchgehend –, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Für eine reine Kapitalanlage greift diese Ausnahme allerdings nicht.

Noch eine Grenze: der gewerbliche Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen (Drei-Objekt-Grenze). Dann werden Gewinne unabhängig von der 10-Jahres-Frist steuerpflichtig – und es kann Gewerbesteuer hinzukommen.

Rechenbeispiel

Kauf 2018 für 250.000 €, Verkauf 2026 für 330.000 €, in der Zwischenzeit 30.000 € AfA genutzt, 10.000 € Verkaufskosten:

• angepasste Anschaffungskosten: 250.000 € − 30.000 € = 220.000 €
• Gewinn: 330.000 € − 220.000 € − 10.000 € = 100.000 €

Dieser Gewinn wäre voll steuerpflichtig, weil zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ein Verkauf erst 2028 wäre dagegen komplett steuerfrei.

Faustregel

Plane den Verkauf möglichst nach Ablauf der zehn Jahre – das spart dir die Spekulationssteuer und die AfA-Nachversteuerung. Notiere dir das Datum des Notarvertrags, denn nur das zählt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen (Stand 2026) können sich ändern. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.