Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: wie lange du unter Wasser bleibst

„Kaufen ohne Eigenkapital" ist ein Angebot, kein Verbot. Banken vergeben Vollfinanzierungen, und bei sicherem Einkommen und guter Lage ist das nichts Anrüchiges. Die Frage ist nicht, ob es geht, sondern was passiert, wenn es schiefgeht – denn genau dort unterscheiden sich die Varianten dramatisch.

Dieser Artikel rechnet das durch. Nicht die Rendite – die behandelt Eigenkapitalrendite bei der Immobilie mit dem Hebeleffekt über verschiedene Eigenkapitalquoten. Hier geht es um die andere Seite: die Lücke zwischen Restschuld und Verkaufserlös, und wie lange du sie mit dir herumträgst.

Die drei Varianten desselben Objekts

Eine Wohnung für 300.000 € in Bayern, Kaufnebenkosten 25.710 €, Gesamtinvestition also 325.710 €. Sollzins 3,5 %, anfängliche Tilgung 2 %, zehn Jahre Zinsbindung.

Der Unterschied zwischen der ersten und der letzten Zeile sind rund 300 € im Monat. Das ist die sichtbare Seite und meist die einzige, die verglichen wird.

Die unsichtbare Seite: die Lücke beim Verkauf

Interessant wird es, wenn du verkaufen musst – Jobwechsel, Trennung, Krankheit. Dann steht die Restschuld gegen den Nettoerlös, und der ist nicht der Kaufpreis: Makler, Notar und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung kosten realistisch rund 5 %.

Bei stabilem Wert bringt die Wohnung also 285.000 € netto. Was bleibt davon nach Ablösung des Darlehens?

Sechs Jahre lang würdest du bei einem Notverkauf mit Schulden dastehen, ohne die Wohnung noch zu besitzen. Und das bei gleichbleibendem Marktwert.

Fällt der Wert um 10 %, verschiebt sich alles deutlich:

Das ist der eigentliche Preis der Vollfinanzierung: nicht die höhere Rate, sondern der Verlust der Handlungsfreiheit. Wer 20 % einbringt, kann jederzeit verkaufen und geht ohne Schulden heraus. Wer 110 % finanziert, ist ein Jahrzehnt lang an das Objekt gefesselt.

Der Grund ist arithmetisch und unvermeidbar: Die Kaufnebenkosten schaffen keinen Wert. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind im Moment der Beurkundung verbraucht. Wer sie mitfinanziert, nimmt ein Darlehen auf, dem von Anfang an keine Sicherheit gegenübersteht.

Warum der Notverkauf teurer ist, als die Tabelle zeigt

Die 5 % Verkaufskosten oben sind eine vorsichtige Annahme, und ein Posten darin verdient eigene Aufmerksamkeit: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wer während der Zinsbindung verkauft, hat kein ordentliches Kündigungsrecht – § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB greift erst zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens.

Was bleibt, ist § 490 Abs. 2 BGB: Der Darlehensnehmer kann ein durch ein Grundpfandrecht gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten – der Verkauf der Immobilie ist der Standardfall. Er hat dem Darlehensgeber dann aber den Schaden zu ersetzen, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Die Höhe hängt vom Restzinsbindungszeitraum und vom aktuellen Zinsniveau ab: Sind die Zinsen seit Abschluss gefallen, kann die Entschädigung fünfstellig werden; sind sie gestiegen, fällt sie klein aus oder entfällt.

Für die Vollfinanzierung heißt das: Der schlechteste Zeitpunkt für einen erzwungenen Verkauf – wenige Jahre nach Kauf, bei gefallenen Zinsen – ist genau der, an dem die Lücke am größten ist und die Entschädigung obendrauf kommt. Die beiden Risiken addieren sich, statt sich auszugleichen.

Eine Milderung gibt es: Viele Verträge erlauben die Übertragung des Darlehens auf ein Ersatzobjekt oder die Übernahme durch den Käufer. Beides steht im Vertrag oder eben nicht – und es ist eine der wenigen Klauseln, über die sich vor Abschluss verhandeln lässt.

Was ein halber Zinspunkt kostet

Vollfinanzierungen bekommen in der Regel einen Zinsaufschlag, weil der Beleihungsauslauf höher und damit das Risiko der Bank größer ist. Wie hoch er ausfällt, hängt vom Institut ab – was er bewirkt, lässt sich exakt rechnen:

Ein Aufschlag von einem Punkt kostet über die Zinsbindung 28.944 € zusätzliche Zinsen. Zum Vergleich: Die Kaufnebenkosten, deren Mitfinanzierung den Aufschlag oft erst auslöst, betragen 25.710 €. Es kann also billiger sein, die Nebenkosten aus Erspartem zu zahlen – selbst wenn dafür der Kauf um ein Jahr verschoben wird.

Worauf die Bank tatsächlich schaut

Zwei Größen entscheiden, und nur eine davon betrifft das Eigenkapital.

Die erste ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern ein bankintern ermittelter, bewusst vorsichtiger Wert. Er liegt regelmäßig darunter – ein Darlehen von 100 % des Kaufpreises kann also bereits über 100 % des Beleihungswerts liegen.

Die zweite ist die Kapitaldienstfähigkeit: Trägt dein Einkommen die Rate dauerhaft? § 505a BGB verpflichtet den Darlehensgeber vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens zu einer eingehenden Kreditwürdigkeitsprüfung; der Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn daraus hervorgeht, dass es wahrscheinlich keine Zweifel gibt. Ein sicheres, hohes Einkommen kann fehlendes Eigenkapital deshalb kompensieren – ein knappes nicht.

Wann eine Vollfinanzierung vertretbar ist

• Die Nebenkosten kommen aus Eigenmitteln. Der Unterschied zwischen 100 % und 110 % ist der wichtigste des ganzen Themas. Alles, was du hast, gehört zuerst in die Nebenkosten.
• Die Tilgung liegt über 2 %. Sie ist das einzige Mittel, die Lücke schneller zu schließen. Bei hohem Beleihungsauslauf ist eine höhere Tilgung kein Luxus, sondern Risikomanagement.
• Die Zinsbindung ist lang. Wer bei 110 % nach zehn Jahren noch 249.289 € refinanzieren muss, trägt das volle Zinsänderungsrisiko auf einem fast unveränderten Betrag. Fünfzehn oder zwanzig Jahre Bindung verschieben dieses Risiko.
• Es gibt eine Rücklage neben der Immobilie. Drei bis sechs Monatsraten auf einem separaten Konto. Ohne sie führt jede Sonderumlage oder Mietausfallphase direkt in die Zahlungsstörung.
• Du willst mindestens zehn Jahre halten. Erst dann liegt der Punkt hinter dir, an dem ein Verkauf ohne Restschuld möglich wäre.

Eine Zahl vor dem Bankgespräch

Rechne vor dem Gespräch mit der Bank eine einzige Zahl aus: Wie hoch wäre deine Restschuld nach fünf Jahren, und was bliebe bei einem Verkauf zu 95 % des Kaufpreises übrig? Ist das Ergebnis negativ, finanzierst du nicht eine Immobilie, sondern eine Wette auf steigende Preise. Das kann aufgehen – aber dann solltest du es wissen.

Die Restschuld je Variante zeigt der Tilgungsplan-Rechner, die Nebenkosten deines Bundeslands der Kaufnebenkosten-Rechner. Ob der Preis überhaupt trägt, beantwortet der Schwellenwert-Rechner – er sucht den höchsten Kaufpreis, bei dem die Rechnung noch aufgeht.

Quellen

• § 489 BGB — Kündigungsrecht nach zehn Jahren
• § 490 BGB — außerordentliches Kündigungsrecht, Vorfälligkeitsentschädigung
• § 505a BGB — Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
• § 9 EStG — Schuldzinsen als Werbungskosten

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.