Vermietete Eigentumswohnung kaufen und verkaufen: Was du übernimmst

Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, kauft den laufenden Mietvertrag mit – unverändert, mit der Miete, die drinsteht. Das regelt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete"): Der Erwerber rückt als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein, sobald er Eigentümer wird. Wer verkauft, bekommt den Nachteil auf der anderen Seite zu spüren: Laut einer ImmoScout24-Auswertung von Angebotspreisen aus Juli bis Oktober 2025 lagen vermietete Eigentumswohnungen in den sieben A-Städten im Schnitt 21 % unter vergleichbaren bezugsfreien Wohnungen, in B- und C-Städten 15 %.

Was du beim Kauf tatsächlich übernimmst

§ 566 BGB überträgt nicht nur „die Wohnung mit Mieter darin", sondern das komplette Vertragsverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Konkret heißt das:

• Die vereinbarte Miete gilt weiter. Eine Bestandsmiete, die 20 % unter dem Marktniveau liegt, bleibt erst einmal genau so stehen. Anheben darfst du nur nach den Regeln des § 558 BGB – begrenzt durch Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete, mit Wartefristen dazwischen. Was dabei geht und was nicht, steht im Artikel zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
• Die Kaution wandert mit. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein – auch dann, wenn der Verkäufer sie nie an ihn ausgezahlt hat. Der Mieter kann sie am Ende von dir verlangen. Fehlt sie in der Kaufabwicklung, zahlst du sie am Ende aus eigener Tasche.
• Offene Betriebskostenabrechnungen. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen: Hat der Verkäufer zwei Jahre nicht abgerechnet, verfällt das Geld, die Arbeit bleibt bei dir.
• Mündliche Absprachen. Ein zugesagter Kellerraum oder ein geduldeter Hund gehören zum Mietverhältnis, auch wenn sie nirgends stehen – und lassen sich nach dem Eigentümerwechsel nicht zurücknehmen.

Die Unterlagen, ohne die du nicht unterschreiben solltest

Bei einer vermieteten Wohnung ist die Unterlagenprüfung kein Formalismus, sondern die einzige Möglichkeit, das zu sehen, was du kaufst. Verlange vor dem Notartermin:

• Den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen – inklusive Staffel- oder Indexvereinbarungen, Schönheitsreparaturklauseln und dem Datum des Mietbeginns. Das Mietbeginndatum entscheidet später über die Kündigungssperrfrist.
• Einen Nachweis über die Kaution – Kontoauszug des Kautionskontos, nicht nur die Angabe im Vertrag.
• Die letzten drei Betriebskostenabrechnungen nebst Belegen. Daraus siehst du, ob die Vorauszahlungen realistisch kalkuliert sind und ob der Mieter regelmäßig nachzahlt oder erstattet bekommt.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung. Über gefasste Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG), und der Verwalter muss eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Dort stehen beschlossene Sonderumlagen, anstehende Dachsanierungen und Streitigkeiten – also genau die Beträge, die deine Rendite nachträglich auffressen.
• Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Eine dünne Rücklage bei einem Baujahr vor 1980 ist ein Preisargument, kein Detail.

Rechne den Kauf danach mit der tatsächlichen Bestandsmiete durch, nicht mit der Zahl, die im Exposé als „Mietpotenzial" steht.

Kündigungssperrfrist: Wann Eigenbedarf blockiert ist (§ 577a BGB)

Der häufigste Irrtum bei „vermietete Wohnung kaufen, Eigenbedarf anmelden": Das geht in vielen Fällen jahrelang nicht. § 577a Abs. 1 BGB sperrt die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) für drei Jahre seit der Veräußerung.

Die Sperre greift nur unter einer Voraussetzung: Das Wohnungseigentum muss nach der Überlassung an den Mieter begründet worden sein. Wer in eine bereits aufgeteilte Wohnung einzieht, ist von § 577a nicht geschützt. Es entscheidet also die Reihenfolge von Mietbeginn und Teilungserklärung – beides steht in Unterlagen, die du dir zeigen lassen kannst.

Nach § 577a Abs. 2 BGB können die Landesregierungen die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn die Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Zwei Beispiele mit belegter Rechtslage:

Andere Länder haben eigene Verordnungen mit eigenen Gebietskulissen und Laufzeiten – prüfe das für deinen konkreten Ort beim zuständigen Landesministerium, statt dich auf eine Faustzahl zu verlassen. Die Gebietskulissen ändern sich: In Bayern kamen zum 01.01.2026 hundert Gemeinden neu hinzu, 23 fielen heraus.

Der Fristbeginn ist nicht der Notartermin

Hier liegt der teuerste Fallstrick. Die Frist läuft „seit der Veräußerung" – maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht die Beurkundung. Die Berliner Senatsverwaltung stellt das in ihrem Mietratgeber ausdrücklich so dar. Zwischen beidem liegen in der Praxis oft Monate.

Wie hart das wirkt, zeigt ein vom BGH entschiedener Münchner Fall (Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 161/24): Der Kaufvertrag datierte vom 23.02.2016, die Eintragung im Wohnungsgrundbuch erfolgte am 08.03.2017. Die Eigenbedarfskündigung vom 02.09.2022 blieb erfolglos – die Revision der Käufer wurde zurückgewiesen, sie mussten die Kosten tragen und bekamen die Wohnung nicht. Der Senat stellte in dem Verfahren außerdem klar, dass die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft – dort eine GmbH & Co. KG – die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht auslöst.

Merke dir den Unterschied zur Steuerseite: Bei der Spekulationsfrist nach § 23 EStG zählt das Datum des Notarvertrags, bei der Kündigungssperrfrist der Grundbucheintrag. Zwei Fristen am selben Objekt, zwei verschiedene Stichtage.

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Verkaufst du eine Wohnung, an der nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, an einen Dritten, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 Abs. 1 BGB). Ausgenommen ist nur der Verkauf an einen Familienangehörigen oder ein Mitglied des eigenen Haushalts.

Praktisch heißt das: Der Mieter muss über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden, verbunden mit einer Belehrung über sein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB). Übt er es aus – schriftlich gegenüber dem Verkäufer, § 577 Abs. 3 BGB –, kommt der Kaufvertrag zu denselben Konditionen mit ihm zustande. Für den Käufer ist der Erwerb bis dahin nicht sicher; wer eine befristete Finanzierungszusage hat, sollte das einplanen. Wegverhandeln lässt sich das Vorkaufsrecht nicht: Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Wer als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses erst umwandeln will, um einzeln zu verkaufen, stößt auf eine weitere Hürde: In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Begründung von Wohnungseigentum nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein, sofern die Landesregierung solche Gebiete per Rechtsverordnung bestimmt hat. Ausgenommen sind Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen; die Landesverordnung kann diese Zahl zwischen drei und 15 abweichend festlegen.

Der Bewertungsabschlag — was die Zahlen hergeben und was nicht

Dass eine vermietete Wohnung weniger einbringt, hat einen simplen Grund: Der Käuferkreis halbiert sich. Selbstnutzer, die den höchsten Preis zahlen, fallen weg, weil sie nicht einziehen können. Übrig bleiben Kapitalanleger, die über die Rendite rechnen – und die Rendite hängt an der Bestandsmiete.

Die belastbarste öffentlich verfügbare Größenordnung stammt aus der genannten ImmoScout24-Auswertung: 42 Städte, Erhebungszeitraum Juli bis Oktober 2025, Abschlag im Mittel 21 % in den A-Städten (rund 1.361 €/m²) und 15 % in B- und C-Städten, mit Spitzenwerten von 33 % in Dresden, 28 % in Berlin und nur 12 % in München.

Zwei Einschränkungen musst du mitdenken, sonst rechnest du mit Scheingenauigkeit: Es sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise, und es ist ein Städtedurchschnitt, keine Objektbewertung. Wie hoch der Abschlag bei deiner Wohnung ausfällt, hängt an der konkreten Bestandsmiete, der Restlaufzeit der Sperrfrist und dem Alter des Mietverhältnisses. Eine bundesweite Statistik aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die vermietet und leerstehend systematisch trennt, haben wir bei der Recherche nicht gefunden. Wer eine Zahl auf den Euro braucht, braucht ein Verkehrswertgutachten.

Modellrechnung: dasselbe Objekt vermietet und leer

Die folgenden Zahlen sind ein durchgerechnetes Modell, keine Marktbeobachtung an einem realen Objekt. Angenommen: 70 m² in einer B-Stadt, bezugsfrei 4.000 €/m², also 280.000 €. Bei einem Abschlag von 15 % kostet dieselbe Wohnung vermietet 238.000 € – 42.000 € weniger. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 10,00 €/m², die Bestandsmiete bei 8,00 €/m², die Mietpreisbremse ist aktiv (also höchstens 11,00 €/m² bei Neuvermietung), die Kappungsgrenze beträgt 15 % in drei Jahren.

Der Rechenweg für Jahr 7: Nach der ersten Erhöhung steigt die Bestandsmiete auf 560 € × 1,15 = 644 €. Drei Jahre später wären 644 € × 1,15 = 740,60 € möglich, aber die ortsübliche Vergleichsmiete deckelt bei 700 € (10,00 €/m²). In der leer gekauften Variante bleibt es dagegen bei 770 €: Diese Miete liegt bereits über der Vergleichsmiete, eine Erhöhung nach § 558 BGB ist damit ausgeschlossen, solange die Vergleichsmiete nicht nachzieht.

Die Aussage der Rechnung: Der Preisabschlag ist dauerhaft, die Mietlücke ist es nicht. Wer die Erhöhungstermine konsequent zieht, holt den Mietnachteil in diesem Modell binnen sechs Jahren weitgehend auf und behält den um 42.000 € niedrigeren Einstandspreis. Der Preis dafür ist Unbeweglichkeit: kein Selbsteinzug, kein kurzfristiger bezugsfreier Verkauf, und die Zahlungsmoral eines Mieters, den du dir nicht ausgesucht hast.

Auf der Verkäuferseite dreht sich das Vorzeichen: Dieselben 42.000 € fehlen im Erlös. Leer zu verkaufen setzt voraus, dass der Mieter freiwillig geht. Der Verwertungskündigung schiebt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich einen Riegel vor – auf die Absicht, nach einer Umwandlung besser verkaufen zu können, darf sich der Vermieter nicht berufen. Bleibt die Abfindung, und die muss gegen die Steuerlast gerechnet werden, falls die Zehnjahresfrist noch läuft.

Die beiden Zahlen zum Nachrechnen

Zwei Größen entscheiden bei einer vermieteten Wohnung über das Ergebnis, und beide lassen sich in Minuten prüfen. Ob ein Verkauf in die Zehnjahresfrist fällt und was er dann kostet – inklusive der Abschreibung, die den Gewinn erhöht –, rechnet der Spekulationsfrist-Rechner.

Was der Abschlag gegenüber der leeren Wohnung für die laufende Rendite bedeutet, zeigt der Mietrendite-Rechner: Ein niedrigerer Kaufpreis bei gleicher Miete hebt die Rendite – das ist die andere Seite der Kündigungssperrfrist.

Der Abschlag ist der Preis der Sperrfrist

Beim Kauf: Bewerte das Objekt mit der Bestandsmiete, nicht mit dem Mietpotenzial, und plane Eigenbedarf grundsätzlich aus – drei Jahre Sperrfrist sind der Bundesstandard, zehn Jahre in vielen Ballungsräumen die Realität. Beim Verkauf: Rechne mit 15 bis 21 % weniger als bezugsfrei und plane die Vorkaufsrechts-Mitteilung an den Mieter zeitlich ein, bevor du eine Finanzierungszusage des Käufers zusagst.

Weil bei einer vermieteten Wohnung mehrere Uhren gleichzeitig laufen – Sperrfrist ab Grundbucheintrag, Mieterhöhungstermine ab letzter Erhöhung, Spekulationsfrist ab Notarvertrag –, führt UnserGrund diese Termine pro Objekt getrennt mit. Drei Fristen, drei Stichtage: Wer sie zusammenwirft, verpasst mindestens eine.

Quellen

• § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete
• § 566a BGB — Mietsicherheit
• § 556 BGB — Vereinbarungen über Betriebskosten (Abrechnungsfrist)
• § 573 BGB — Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters
• § 577a BGB — Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• § 24 WEG — Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Beschluss-Sammlung
• § 250 BauGB — Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
• BGH, Urteil vom 06.08.2025 — VIII ZR 161/24 (Kündigungssperrfrist)
• Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 — Begründung (BayMBl. 2025 Nr. 558)
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin — Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
• ImmoScout24 — Preisunterschied vermietete/unvermietete Eigentumswohnungen (42 Städte, Juli–Oktober 2025)

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.