Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen: die Entscheidung mit den zwei geerbten Zahlen

Wer eine vermietete Immobilie erbt, erbt nicht nur ein Haus. Er erbt zwei Zahlen aus der Steuerakte des Erblassers, und die entscheiden die Frage „vermieten oder verkaufen" oft deutlicher als der Zustand des Daches.

Die erste Zahl ist meistens ein Geschenk, die zweite fast immer eine Enttäuschung – und die zweite kennt kaum jemand, bevor der erste Steuerbescheid kommt.

Zahl eins: die Spekulationsfrist des Erblassers

§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG ordnet an, dass beim unentgeltlichen Erwerb dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet wird. Für die Zehnjahresfrist zählt also nicht der Erbfall, sondern der Tag, an dem der Erblasser gekauft hat.

Praktisch heißt das: Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, kannst du sie sofort steuerfrei verkaufen – auch am Tag nach dem Erbfall. Bei geerbten Objekten ist das der Regelfall, weil sie meist lange gehalten wurden.

Der Umkehrfall lohnt eine Prüfung: Hat der Erblasser erst vor sieben Jahren gekauft, läuft die Frist noch drei Jahre, und ein Verkauf jetzt löst Einkommensteuer auf den Gewinn aus. Dann ist Warten unter Umständen die günstigere Entscheidung.

Zahl zwei: seine AfA-Bemessungsgrundlage

Hier liegt der Irrtum, der die Rechnung kippt. Viele nehmen an, die Abschreibung starte nach dem Erbfall neu – auf den heutigen Verkehrswert, den das Finanzamt ohnehin für die Erbschaftsteuer feststellt. Das ist nicht so.

§ 11d Abs. 1 S. 1 EStDV bestimmt, dass sich die Absetzungen für Abnutzung bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers bemessen – und nach dem Prozentsatz, der für ihn maßgebend wäre. Satz 2 begrenzt zusätzlich: Absetzungen sind nur zulässig, soweit die vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Beträge die Anschaffungskosten nicht übersteigen.

Du erbst also nicht nur die Bemessungsgrundlage, sondern auch das bereits verbrauchte Abschreibungsvolumen.

Was das konkret ausmacht

Ein Beispielfall. Der Erblasser hat 1996 für 200.000 € gekauft, Kaufnebenkosten 9 %, Gebäudeanteil 75 %. Heute ist die Wohnung 380.000 € wert.

Als Erbe schreibst du also 3.270 € im Jahr ab – auf ein Objekt, das 380.000 € wert ist. Das sind 0,86 % des Verkehrswerts. Hättest du dieselbe Wohnung heute für 380.000 € gekauft, läge die AfA bei 6.213 € oder 1,64 %.

Die Differenz von 2.943 € im Jahr ist bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rund 1.236 € Steuer jährlich – über zehn Jahre 12.361 €. Genau dieser Betrag fehlt in jeder Renditerechnung, die mit dem Verkehrswert als AfA-Basis arbeitet.

Der Effekt verschärft sich mit dem Alter des Objekts: Ist das Abschreibungsvolumen aufgebraucht – nach 50 Jahren bei 2 % –, gibt es überhaupt keine AfA mehr, egal wie wertvoll die Immobilie inzwischen ist.

Die Entscheidung als Rechnung

Damit lässt sich die Frage sauber stellen. Sie lautet nicht „vermieten oder verkaufen", sondern: Bringt die Nettomietrendite auf den heutigen Verkehrswert mehr als eine Alternativanlage – bei einer AfA, die auf einem dreißig Jahre alten Kaufpreis eingefroren ist?

Drei Größen gehören in den Vergleich:

• Die Rendite auf den Verkehrswert, nicht auf den Erbwert. Wer eine mietfreie Wohnung „geschenkt bekommen" hat, rechnet leicht mit Kaufpreis null und kommt auf unendliche Rendite. Wirtschaftlich richtig ist der Verkehrswert: Das ist das Kapital, das du im Objekt gebunden hältst statt es anzulegen.
• Die tatsächliche AfA, nicht die theoretische. Sie steht in den Steuererklärungen des Erblassers. Fordere die Unterlagen an, bevor du entscheidest – ohne sie kannst du die laufende Steuerlast nicht ausrechnen.
• Der Instandhaltungsstau. Geerbte Objekte sind oft lange nicht modernisiert worden. Was in den nächsten fünf Jahren ansteht, gehört auf die Verkaufsseite der Rechnung.

Als Faustregel: Je älter das Objekt und je größer die Lücke zwischen Erblasser-Anschaffungskosten und heutigem Verkehrswert, desto eher spricht die Steuer für den Verkauf. Der Grund ist nicht der Verkaufserlös, sondern das fehlende Abschreibungsvolumen.

Erbschaftsteuer: der 10-Prozent-Abschlag beim Vermieten

Ein Punkt spricht in die andere Richtung. § 13d Abs. 1 ErbStG setzt zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke mit 90 Prozent ihres Werts an. Der Abschlag von 10 % gilt für bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, im Inland oder in der EU beziehungsweise dem EWR belegen sind und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören.

Im Beispiel oben: 380.000 € werden mit 342.000 € angesetzt. Ob das etwas kostet, hängt vom Freibetrag ab. § 16 Abs. 1 ErbStG gewährt dem Ehegatten 500.000 €, Kindern 400.000 €, Enkeln 200.000 € und Personen der Steuerklassen II und III jeweils 20.000 €.

Für ein erbendes Kind bleibt die Wohnung damit in beiden Varianten steuerfrei – der Abschlag ändert nichts. Für einen Neffen mit 20.000 € Freibetrag verschiebt er dagegen 38.000 € aus der Bemessungsgrundlage, und dann zählt er sehr wohl.

Wichtig: Der Abschlag setzt die Vermietung voraus. Wer die Wohnung nach dem Erbfall leer stehen lässt oder selbst einzieht, verliert ihn – für die Selbstnutzung gibt es dafür die eigenständige Befreiung des Familienheims, die an andere Bedingungen geknüpft ist.

Vier Punkte, die vor der Entscheidung geklärt sein müssen

• Wann hat der Erblasser gekauft? Der Notarvertrag entscheidet über die Spekulationsfrist. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei.
• Wie hoch war seine AfA-Bemessungsgrundlage, und wie viel ist verbraucht? Beides steht in seinen Anlagen V. Ohne diese Zahlen ist jede Halterechnung Spekulation.
• Gibt es eine Erbengemeinschaft? Verkauf und Vermietung setzen unterschiedliche Mehrheiten voraus, und die Übertragung von Anteilen unter Miterben kann den Abschlag des § 13d ErbStG berühren (Abs. 2).
• Läuft ein Mietvertrag? Er geht auf dich über. Eigenbedarf und Kündigungssperrfristen sind dann eigene Themen, die den Verkauf an Selbstnutzer erschweren.

Zwei Unterlagen, bevor du entscheidest

Hol dir zuerst zwei Daten: das Kaufdatum des Erblassers und seine AfA-Bemessungsgrundlage. Das erste sagt dir, ob ein Verkauf steuerfrei ist – bei alten Beständen fast immer. Das zweite sagt dir, wie wenig Abschreibung dich beim Halten erwartet. Erst danach lohnt der Blick auf Miete und Zustand.

Ob ein Verkauf innerhalb der Frist läge und was er kosten würde, prüft der Spekulationsfrist-Rechner – trag dort das Kaufdatum des Erblassers ein, nicht den Erbfall. Die laufende Rendite auf den heutigen Verkehrswert rechnet der Mietrendite-Rechner. Die allgemeinen Regeln zur Frist samt Ausnahmen stehen in Spekulationsfrist (§ 23 EStG).

Die Gegenrichtung — zu Lebzeiten übertragen statt vererben — behandelt Immobilie verschenken: Dort entscheidet die Auflage über die Grunderwerbsteuer, und die Zehnjahresuhr des § 14 ErbStG läuft mit.

Quellen

• § 23 EStG — private Veräußerungsgeschäfte, Zurechnung beim unentgeltlichen Erwerb
• § 11d EStDV — AfA bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern
• § 13d ErbStG — Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
• § 16 ErbStG — Freibeträge
• § 7 Abs. 4 EStG — lineare Gebäude-AfA

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.