Immobilie verschenken: wann Grunderwerbsteuer anfällt – und warum die Auflage der teure Teil ist
Die kurze Antwort lautet: Eine Schenkung löst keine Grunderwerbsteuer aus. § 3 Nr. 2 GrEStG nimmt Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes ausdrücklich aus – unabhängig davon, wer verschenkt und wer beschenkt wird.
Die lange Antwort steht im zweiten Satz derselben Vorschrift, und dort liegt das Geld: „Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind." Weil kaum jemand eine Immobilie ohne Auflage überträgt, ist genau dieser Satz der Regelfall.
Was als Auflage zählt
Eine Auflage ist alles, was der Beschenkte im Zusammenhang mit der Übertragung leisten oder dulden muss und was bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. In der Praxis sind das vier Konstruktionen:
- Vorbehaltsnießbrauch. Die Eltern übertragen, behalten sich aber die Mieterträge vor. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs ist die Auflage.
- Wohnrecht. Dasselbe in kleiner: Der Schenker wohnt weiter in der Wohnung.
- Übernahme von Verbindlichkeiten. Der Beschenkte übernimmt das Restdarlehen. Der übernommene Betrag ist Gegenleistung.
- Gleichstellungsgeld. Ein Kind bekommt die Immobilie und zahlt dem Geschwister einen Ausgleich. Dieser Ausgleich ist Gegenleistung.
Rechtlich ist das dann eine gemischte Schenkung: unentgeltlich, soweit nichts zurückfließt, entgeltlich in Höhe der Auflage. Nur der entgeltliche Teil ist grunderwerbsteuerbar.
Der Unterschied, der über die Steuer entscheidet
Und hier trennen sich die Wege, denn neben Nr. 2 kennt § 3 GrEStG weitere Befreiungen, die auch den entgeltlichen Teil erfassen:
- Nr. 4: Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers.
- Nr. 6: Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind – also Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel. Stiefkinder sind den Abkömmlingen gleichgestellt, ebenso die Ehegatten der genannten Personen.
- Nr. 3: Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses.
- Nr. 5 und 5a: Erwerb durch den früheren Ehegatten oder Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung oder Aufhebung.
Geschwister stehen in keiner dieser Nummern. Sie sind in der Seitenlinie verwandt, nicht in gerader Linie. Für eine reine Schenkung unter Geschwistern spielt das keine Rolle – Nr. 2 greift für jeden. Sobald aber eine Auflage im Spiel ist, fehlt Geschwistern die Auffangbefreiung, die Eltern und Kinder haben.
Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich. Übertragen wird eine Wohnung im Wert von 380.000 €, der Erwerber übernimmt ein Restdarlehen von 120.000 €. Bundesland Nordrhein-Westfalen, 6,5 % Grunderwerbsteuer.
| Konstellation | Befreiung | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Vater → Tochter | § 3 Nr. 6 GrEStG | 0 € |
| Ehemann → Ehefrau | § 3 Nr. 4 GrEStG | 0 € |
| Bruder → Schwester | keine | 7.800 € |
| Onkel → Nichte | keine | 7.800 € |
6,5 % auf die übernommenen 120.000 € – nicht auf den vollen Wert. Wer die Schuldübernahme vermeidet und stattdessen die Darlehen vorher ablöst oder beim Schenker belässt, vermeidet damit auch die Steuer. Das ist die praktisch wichtigste Stellschraube der ganzen Übertragung.
Schenkungsteuer: die Freibeträge und die Zehnjahresuhr
Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer sind zwei verschiedene Steuern; die Befreiung von der einen sagt nichts über die andere. Die Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG gelten für beides – Erbschaft wie Schenkung:
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind, Kind verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| übrige Steuerklasse I (z. B. Eltern beim Erbfall) | 100.000 € |
| Steuerklasse II (Geschwister, Neffen, Nichten) | 20.000 € |
| Steuerklasse III | 20.000 € |
Der Freibetrag ist kein Einmalbetrag. § 14 ErbStG rechnet mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammen. Nach Ablauf der zehn Jahre steht er erneut zur Verfügung – das ist der Grund, warum größere Vermögen in Etappen übertragen werden. Wer erst mit achtzig anfängt, hat diese Uhr nicht mehr auf seiner Seite.
Die Auflage wirkt hier übrigens in die andere Richtung: Sie mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage, weil sie abziehbar ist. Ein Vorbehaltsnießbrauch kann eine Übertragung schenkungsteuerlich also erst möglich machen – und löst zugleich Grunderwerbsteuer aus, wenn keine Befreiung nach Nr. 4 oder Nr. 6 greift. Beide Steuern gehören deshalb in dieselbe Rechnung.
Was der Beschenkte ertragsteuerlich mitübernimmt
Zwei Dinge wandern unverändert mit, und beide werden regelmäßig übersehen:
- Die Spekulationsfrist läuft weiter, sie beginnt nicht neu. § 23 Abs. 1 S. 3 EStG rechnet dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zu. Hat der Schenker vor fünfzehn Jahren gekauft, kann der Beschenkte sofort steuerfrei verkaufen. Hat er vor drei Jahren gekauft, bleiben sieben Jahre.
- Die Abschreibung bleibt auf dem alten Stand. Nach § 11d Abs. 1 EStDV bemisst sich die AfA nach den Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers und nach dessen Prozentsatz – und nur soweit Schenker und Beschenkter zusammen das Volumen nicht ausgeschöpft haben. Eine Schenkung erzeugt also keine neue Abschreibungsbasis auf den heutigen Wert.
Bei einer gemischten Schenkung wird es feiner: Soweit der Erwerb entgeltlich ist, entstehen eigene Anschaffungskosten mit eigener AfA; für den unentgeltlichen Teil gilt § 11d EStDV. Das ist einer der Punkte, an denen sich die steuerliche Beratung rechnet.
Vier Schritte vor dem Notartermin
- Verwandtschaftsgrad prüfen. Gerade Linie oder Ehegatte: § 3 Nr. 4 oder Nr. 6 GrEStG greift, Auflagen sind unschädlich. Seitenlinie: jede Auflage kostet Grunderwerbsteuer.
- Auflagen beziffern. Restdarlehen, Nießbrauch, Wohnrecht, Gleichstellungsgeld – zusammengerechnet ergeben sie die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage.
- Kaufdatum des Schenkers heraussuchen. Es bestimmt die Spekulationsfrist des Beschenkten.
- AfA-Unterlagen anfordern. Ohne die Bemessungsgrundlage des Schenkers kann der Beschenkte seine Abschreibung nicht ansetzen.
Nicht das Schenken kostet, die Auflage
Schenken kostet keine Grunderwerbsteuer – die Auflage kostet sie. In gerader Linie und zwischen Ehegatten ist das folgenlos, weil § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG auch den entgeltlichen Teil freistellen. Bei allen anderen Konstellationen gilt: Jeder Euro Schuldübernahme oder Ausgleichszahlung ist ein Euro Bemessungsgrundlage.
Was die Grunderwerbsteuer im konkreten Bundesland ausmacht, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner. Ob ein späterer Verkauf in die Frist fiele, prüft der Spekulationsfrist-Rechner – dort gehört das Kaufdatum des Schenkers hinein. Die Gegenrichtung, also das Erben statt Schenken, behandelt Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen.
Quellen
- § 3 GrEStG — allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
- § 16 ErbStG — Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
- § 14 ErbStG — Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe binnen zehn Jahren
- § 23 EStG — Zurechnung der Anschaffung beim unentgeltlichen Erwerb
- § 11d EStDV — AfA bei unentgeltlich erworbenen Wirtschaftsgütern
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
