Staffelmiete oder Indexmiete: die Entscheidung über fünf Jahre durchgerechnet

Beide Vereinbarungen lösen dasselbe Problem: Die Miete soll steigen, ohne dass du alle paar Jahre ein Erhöhungsverlangen begründen musst. Beide schließen dafür den normalen Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Der Unterschied liegt darin, woran die Steigerung hängt – bei der Staffel an einem Betrag, den ihr heute festlegt, bei der Indexmiete an einer Zahl, die das Statistische Bundesamt in Zukunft veröffentlicht.

Die übliche Antwort lautet: Indexmiete bei hoher Inflation, Staffelmiete bei niedriger. Das stimmt, ist aber unbrauchbar, weil niemand die Inflation der nächsten fünf Jahre kennt. Nützlich wird die Frage erst, wenn man sie umdreht: Ab welcher Inflationsrate wäre die Indexmiete die bessere Wahl gewesen? Diese Zahl lässt sich ausrechnen.

Der Bruchpunkt: 2,50 %

Ausgangslage: 780 € Nettokaltmiete. Die Staffel steigt jährlich um 20 € – ein Geldbetrag, wie ihn § 557a Abs. 1 BGB ausdrücklich verlangt. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex. Fünf Jahre nebeneinander:

Bei 2 % Inflation nimmst du mit der Staffel über fünf Jahre 490 € mehr ein, bei 5 % mit der Indexmiete 2.520 € mehr. Dazwischen liegt der Punkt, an dem beide gleichauf sind: 2,50 % Inflation. Genau dieselbe Schwelle ergibt sich, wenn man statt der Summe nur die Miete im fünften Jahr vergleicht (2,47 %) – die beiden Kurven schneiden sich also sauber.

Damit ist die Entscheidung greifbar: Wer für die nächsten fünf Jahre mit weniger als 2,5 % Teuerung rechnet, fährt mit einer Staffel von 20 € besser. Wer mit mehr rechnet, mit der Indexmiete. Und wer die Staffel höher ansetzt, verschiebt den Bruchpunkt nach oben – eine Staffel von 25 € statt 20 € entspricht rechnerisch etwa 3 % Inflation.

Ein Vorbehalt gehört dazu: Der Vergleich unterstellt eine gleichmäßige Teuerung. In der Realität kommt sie in Schüben, und die Indexmiete nimmt jeden Schub mit, während die Staffel ihn nicht nachholt. Nach der Preisentwicklung ab 2021 hat dieser Unterschied vielen Vermietern mit Staffelvertrag real Geld gekostet.

Vier Rechtsunterschiede, die schwerer wiegen als die Rechnung

Die Zahlen entscheiden selten allein. Vier Punkte im Gesetz unterscheiden die beiden Modelle so deutlich, dass sie den Rechenvorteil oft überholen.

1. Die eine Variante wirkt automatisch, die andere nicht

Die Staffel gilt automatisch: Ist der Termin da, schuldet der Mieter den vereinbarten Betrag. Die Indexmiete dagegen verlangt eine Erklärung in Textform, in der die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag anzugeben sind (§ 557b Abs. 3 BGB). Fällig wird sie erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Wer die Erklärung vergisst, bekommt kein Geld – rückwirkend geht nichts.

Das ist der praktische Hauptgrund, warum Indexmieten hinter ihrem theoretischen Vorteil zurückbleiben. Bei einer Wohnung fällt das kaum ins Gewicht, bei acht Wohnungen mit unterschiedlichen Basismonaten wird es zu einer Terminaufgabe, die jemand führen muss.

2. Modernisierung: bei der Staffel komplett gesperrt

Das ist der Unterschied, den die meisten Gegenüberstellungen übersehen. § 557a Abs. 2 S. 2 BGB schließt während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b aus – also auch die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.

Bei der Indexmiete ist die Sperre enger gefasst: § 557b Abs. 2 S. 2 BGB lässt eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e zu, soweit du bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hast, die du nicht zu vertreten hast – und für Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB gilt die Beschränkung ohnehin nicht.

Eine Ausnahme gehört dazu, und sie betrifft ausgerechnet den Heizungstausch: Die Sperre nennt die §§ 558 bis 559b. Die Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage steht in § 559e BGB und liegt damit außerhalb dieses Bereichs — sie bleibt auch bei laufender Staffel möglich, soweit ihre eigenen Voraussetzungen erfüllt sind (Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB unter Inanspruchnahme von Drittmitteln nach § 559a BGB).

Für die übrigen energetischen Maßnahmen bleibt es bei der Sperre: Eine Staffelmiete schneidet dich insoweit für die volle Laufzeit von der Umlage ab. Das ist bei anstehender Sanierung häufig das ausschlaggebende Argument gegen sie.

3. Die Mietpreisbremse trifft die Staffel härter

Bei der Indexmiete gelten die §§ 556d bis 556g nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Indexanpassungen bleiben unberührt, auch wenn die Miete dadurch über die zulässige Grenze steigt.

Bei der Staffelmiete ist es umgekehrt: § 557a Abs. 4 S. 1 BGB ordnet an, dass die Mietpreisbremse auf jede einzelne Staffel anzuwenden ist. Maßgeblich für die zulässige Höhe der zweiten und jeder weiteren Staffel ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird – nicht der Mietbeginn. Eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt allerdings erhalten (S. 3).

In einem Gebiet mit Mietpreisbremse kann eine über Jahre geplante Staffel dadurch stufenweise ins Leere laufen, während die Indexmiete weiterklettert.

4. Der Kündigungsausschluss gibt es nur bei der Staffel

§ 557a Abs. 3 BGB erlaubt, das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung auszuschließen. Für die Indexmiete sieht das Gesetz nichts Vergleichbares vor.

Wer Planungssicherheit über die Miethöhe hinaus sucht – etwa nach einer teuren Erstvermietung – bekommt sie nur über die Staffel. Der Preis dafür ist die Bindung in beide Richtungen.

Was für beide gilt

• Schriftform. Beide Vereinbarungen müssen schriftlich getroffen werden (§ 557a Abs. 1, § 557b Abs. 1 BGB). Die spätere Indexanpassung genügt dagegen in Textform.
• Mindestens ein Jahr unverändert. Sowohl die einzelne Staffel als auch die Indexmiete müssen jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben (§ 557a Abs. 2 S. 1, § 557b Abs. 2 S. 1 BGB).
• § 558 ist raus. Beide schließen die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Läuft der Markt schneller als dein Vertrag, kannst du nicht nachziehen – das ist der Preis der Planbarkeit.
• Keine Abweichung zu Lasten des Mieters. § 557a Abs. 5 und § 557b Abs. 5 BGB erklären solche Vereinbarungen für unwirksam.
• Betriebskosten laufen daneben. Die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 BGB bleibt bei beiden Modellen möglich.

Der fallende Index – und was er nicht bedeutet

Sinkt der Verbraucherpreisindex, entsteht kein Anspruch des Mieters auf eine automatische Senkung. § 557b Abs. 1 BGB knüpft die Miete zwar an den Index, aber die Änderung muss nach Absatz 3 durch Erklärung geltend gemacht werden – und erklären wird sie in dieser Lage niemand. Praktisch bedeutet ein fallender Index also: keine Erhöhung, keine Senkung, Stillstand.

Umgekehrt gilt: Steigt der Index kräftig, kennt die Indexmiete keine Kappungsgrenze. § 557b Abs. 2 S. 3 BGB schließt § 558 aus, und mit ihm dessen 15- bis 20-Prozent-Grenze. Eine Indexanpassung darf diese Werte überschreiten. Das ist der eigentliche Grund, warum die Indexmiete in Inflationsjahren so viel besser abschneidet.

Wann welches Modell passt

Den Bruchpunkt ausrechnen, dann entscheiden

Rechne den Bruchpunkt aus, bevor du dich entscheidest: Teile die geplante jährliche Staffel durch die heutige Miete. Ergibt das weniger als deine Inflationserwartung, ist die Indexmiete im Vorteil – bei 20 € auf 780 € sind das 2,56 %, und der exakte Bruchpunkt über fünf Jahre liegt bei 2,50 %. Prüfe danach die vier Rechtsunterschiede. Steht eine Modernisierung an oder gilt die Mietpreisbremse, schlagen sie die Rechnung fast immer.

Die konkrete Indexanpassung samt Zwölf-Monats-Frist und Fälligkeitsdatum rechnet dir der Indexmiete-Rechner aus. Wenn dein Vertrag weder Staffel noch Index vorsieht, führt der Weg über § 558 BGB – dafür gibt es den Mieterhöhungs-Rechner.

Bevor du dich für eines der beiden Modelle entscheidest, lohnt der Blick auf die Grenze, die für die Ausgangsmiete gilt: In Gebieten mit Mietpreisbremse deckelt sie bei der Staffel jede einzelne Stufe. Wie hoch die zulässige Miete bei Vertragsbeginn ist und welche Ausnahmen greifen, steht in Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.

Quellen

• § 557a BGB — Staffelmiete
• § 557b BGB — Indexmiete
• § 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 559 BGB — Mieterhöhung nach Modernisierung
• § 556d BGB — Mietpreisbremse, zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• Verbraucherpreisindex für Deutschland — Statistisches Bundesamt

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.