Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: die Entscheidung, die über Sofortabzug oder 50 Jahre AfA bestimmt

Dieselbe Rechnung über 40.000 € kann zwei völlig verschiedene Dinge bedeuten. Als Erhaltungsaufwand mindert sie dein zu versteuerndes Einkommen sofort – bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 16.800 € Steuerersparnis im Jahr der Zahlung. Als Herstellungskosten wandert sie in die Abschreibung und kommt mit 2 % pro Jahr zurück, also mit 800 € jährlich über fünfzig Jahre. Nominal fast derselbe Betrag, wirtschaftlich eine andere Welt.

Welcher der beiden Fälle vorliegt, entscheidest nicht du, sondern das Gesetz. Es gibt dabei drei Kategorien, nicht zwei – und die dritte ist die, in die Käufer ungewollt hineinlaufen.

Die drei Kategorien

1. Erhaltungsaufwand. Etwas Vorhandenes wird instand gehalten, repariert oder zeitgemäß ersetzt. Die alte Gastherme gegen eine neue, das undichte Dach neu gedeckt, die Fenster erneuert. Voll abziehbar im Jahr der Zahlung (§ 9 Abs. 1 EStG in Verbindung mit § 11 Abs. 2 EStG).
2. Herstellungskosten. Nach § 255 Abs. 2 S. 1 HGB Aufwendungen für die Herstellung, die Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung. Ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss, eine zusätzliche Wohnung. Nur über die AfA abziehbar.
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Sonderfall des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: eigentlich Erhaltungsaufwand, aber wegen Höhe und Zeitpunkt in Herstellungskosten umqualifiziert. Diese Kategorie ist die Falle.

Die 15-%-Grenze – und der Bezugswert, den fast alle falsch nehmen

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG rechnet Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen den Herstellungskosten zu, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Der entscheidende Punkt steckt in den letzten vier Wörtern: Anschaffungskosten des Gebäudes. Nicht des Kaufpreises. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, zählt nicht mit – und der ist erheblich.

Ein Rechenbeispiel. Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 25.710 €, Gebäudeanteil 75 %. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen damit 244.282,50 €, die Grenze liegt bei 36.642 € netto. Wer stattdessen mit dem Kaufpreis rechnet, kommt auf 45.000 € und hält sich für sicher – tatsächlich hat er die Grenze bei einer 40.000-€-Renovierung längst gerissen.

Zwei Details zur Grenze:

• Netto zählt. Das Gesetz sagt „ohne die Umsatzsteuer". Bei 19 % sind das rund ein Sechstel Luft gegenüber der Bruttorechnung.
• Drei Jahre ab Anschaffung. Maßgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, und gerechnet wird nach durchgeführten Maßnahmen im Dreijahreszeitraum – nicht nach Kalenderjahren.

Wird die Grenze überschritten, kippt der gesamte Betrag in die Herstellungskosten, nicht nur der übersteigende Teil. Das ist eine Grenze mit Fallbeileffekt, ähnlich einer Freigrenze im Steuerrecht.

Zwei Ausnahmen, die das Gesetz selbst nennt

Satz 2 der Vorschrift nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus der 15-%-Rechnung heraus:

• Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB. Die sind ohnehin schon echte Herstellungskosten – sie zählen deshalb nicht in den Topf, der über die Umqualifizierung entscheidet.
• Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Wartung der Heizung, Schornsteinfeger, kleinere Reparaturen. Sie bleiben Erhaltungsaufwand und belasten das Budget nicht.

Die zweite Ausnahme ist praktisch nützlich: Laufende Instandhaltung muss nicht aufgeschoben werden, nur weil eine größere Maßnahme ansteht. Sie zählt schlicht nicht mit.

Der Entscheidungsbaum

Die Stellschraube: auf zwei bis fünf Jahre verteilen

Steht fest, dass es Erhaltungsaufwand ist, hast du eine Wahl, die viele nicht kennen. § 82b EStDV erlaubt, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden abweichend vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Voraussetzung: Das Gebäude gehört nicht zu einem Betriebsvermögen und dient überwiegend Wohnzwecken – also mehr als die Hälfte der Nutzfläche.

Wann lohnt das Verteilen? Immer dann, wenn der Sofortabzug ins Leere liefe oder deinen Grenzsteuersatz nach unten drückt:

• Die Kosten übersteigen deine Einkünfte. Ein Verlust nützt dir nur, soweit er sich mit anderen Einkünften verrechnen lässt. Bleibt nichts übrig, verschenkst du Abzugsvolumen.
• Der Sofortabzug drückt dich in eine niedrigere Progressionszone. 40.000 € auf einmal können deinen Grenzsteuersatz für dieses Jahr deutlich senken – verteilt auf fünf Jahre wirken sie durchgehend am oberen Rand.
• Du erwartest steigende Einkünfte. Dann sind die späteren Jahre die wertvolleren.

Umgekehrt gilt: Wer heute einen hohen Grenzsteuersatz hat und mit sinkendem Einkommen rechnet – etwa vor dem Ruhestand –, nimmt den Sofortabzug.

Ein Hinweis zum Verkauf: Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil im Jahr der Veräußerung in einem Betrag abzusetzen. Das Verteilen kostet dich den Abzug also nicht, wenn du zwischendurch verkaufst.

Was du praktisch tun solltest

• Rechne die Grenze aus, bevor du beauftragst. 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, netto. Diese eine Zahl entscheidet über die Steuerwirkung von Jahrzehnten.
• Staffele über den Dreijahreszeitraum hinaus. Was im vierten Jahr nach Anschaffung bezahlt wird, fällt nicht mehr unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Bei einem knappen Fall kann das Verschieben einer Teilmaßnahme der günstigste Schritt sein.
• Trenne die Rechnungen sauber. Erweiterungen und übliche jährliche Erhaltungsarbeiten gehören nicht in den 15-%-Topf – aber nur, wenn sie als eigene Positionen erkennbar sind.
• Hebe die Kaufpreisaufteilung auf. Sie ist der Bezugswert der Grenze. Ohne belastbaren Gebäudeanteil kannst du die 15 % nicht seriös berechnen.

Rechne die Grenze, bevor du beauftragst

Drei Jahre lang nach dem Kauf gilt: Jede Rechnung über Instandsetzung und Modernisierung zählt in einen gemeinsamen Topf, und dessen Deckel liegt bei 15 % des Gebäudewerts ohne Umsatzsteuer. Wer diesen Deckel kennt und die Maßnahmen danach plant, behält den Sofortabzug. Wer erst hinterher rechnet, schreibt fünfzig Jahre ab.

Den Gebäudeanteil und damit den Bezugswert der Grenze ermittelt der Kaufpreisaufteilungs-Rechner; die Kaufnebenkosten, die in die Anschaffungskosten eingehen, der Kaufnebenkosten-Rechner. Wie die Abschreibung selbst funktioniert, wenn die Kosten doch dort landen, steht in AfA und Steuern bei der Mietimmobilie.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, gelten eigene Regeln: Die Sanierungskosten sind dann über §§ 7i und 7h EStG in zwölf Jahren absetzbar statt über fünfzig. Was dafür nötig ist und in welcher Reihenfolge, steht in Denkmal-AfA nach § 7i EStG.

Quellen

• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG — anschaffungsnahe Herstellungskosten
• § 255 Abs. 2 HGB — Begriff der Herstellungskosten
• § 82b EStDV — größerer Erhaltungsaufwand, Verteilung auf zwei bis fünf Jahre
• § 9 EStG — Werbungskosten
• § 11 EStG — Abfluss von Ausgaben im Kalenderjahr
• § 7 Abs. 4 EStG — lineare Gebäude-AfA

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.