Ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen: die vier Begründungsmittel im Vergleich

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, steht in § 558 Abs. 2 BGB und ist schnell erzählt: die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre für vergleichbaren Wohnraum, ausdrücklich einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Die schwierige Frage kommt danach – wie belegst du sie so, dass dein Erhöhungsverlangen hält?

§ 558a Abs. 2 BGB nennt dafür vier Mittel. Er nennt sie als Regelbeispiele („kann insbesondere Bezug genommen werden auf"), nicht abschließend – in der Praxis trägt aber nur diese Vierergruppe. Sie unterscheiden sich erheblich in Beweiskraft, Aufwand und Kosten, und die Wahl entscheidet öfter über den Ausgang als die Höhe des Betrags.

Die vier Mittel nebeneinander

Der qualifizierte Mietspiegel – und die Bedingung, die ihn entwertet

Der qualifizierte Mietspiegel ist das mit Abstand stärkste Mittel, weil § 558d Abs. 3 BGB ihm eine gesetzliche Vermutung zuspricht: Die dort bezeichneten Entgelte geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Wer ihn korrekt anwendet, muss nichts weiter beweisen – der Mieter müsste die Vermutung widerlegen.

Die Vorschrift knüpft das aber an eine Bedingung, die im Alltag gern übersehen wird. Die Vermutung greift nur, „ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten". Und Absatz 2 verlangt zweierlei: Anpassung an die Marktentwicklung im Abstand von zwei Jahren, und Neuerstellung nach vier Jahren. Ein Mietspiegel, der diese Termine reißt, heißt zwar weiter qualifiziert, verliert aber seine Vermutungswirkung und sinkt auf das Niveau eines einfachen Mietspiegels.

Prüfe deshalb vor dem Versand zwei Daten: den Stichtag der Datenerhebung und das Datum der letzten Anpassung. Beides steht im Mietspiegel selbst. Liegt der Stichtag mehr als vier Jahre zurück, argumentiere nicht mit der Vermutung – dann brauchst du entweder ein zweites Mittel oder eine sorgfältigere Einordnung.

Einfacher Mietspiegel: brauchbar, aber nur Indiz

Ein einfacher Mietspiegel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde. Er begründet ein Erhöhungsverlangen wirksam, hat aber keine Vermutungswirkung – im Streit bleibt er ein Indiz, das das Gericht würdigt.

Praktisch relevant: Nach § 558c Abs. 4 S. 2 BGB sind für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel zu erstellen. In größeren Städten gibt es also fast immer einen. In kleineren Gemeinden ist das eine Soll-Vorschrift, und dort fehlt er häufig.

Fehlt er, hilft § 558a Abs. 4 S. 2 BGB weiter: Existiert im Zeitpunkt deiner Erklärung kein aktueller Mietspiegel, darf auch ein anderer verwendet werden – ausdrücklich auch ein veralteter oder der einer vergleichbaren Gemeinde. Das Fehlen ist also kein Grund, die Erhöhung zu verschieben.

Mietdatenbank: selten verfügbar, wenn vorhanden bequem

§ 558e BGB definiert die Mietdatenbank als fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Der praktische Befund ist kurz: Es gibt sie fast nirgends. Wo eine geführt wird, ist die Auskunft ein bequemes und günstiges Mittel mit Indizwirkung. Prüfen kostet einen Anruf bei der Gemeinde – mehr Zeit solltest du nicht investieren.

Sachverständigengutachten: das teuerste Mittel mit dem größten Hebel

§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Beides ist wörtlich zu nehmen: Eine Preisschätzung eines Maklers genügt nicht, und ein Gutachten ohne nachvollziehbare Begründung ebenso wenig.

Der Hebel liegt dort, wo der Mietspiegel deine Wohnung nicht abbildet – bei ungewöhnlichem Zuschnitt, außergewöhnlicher Ausstattung, einer Lage am Rand des Spiegelgebiets oder nach einer umfassenden Sanierung. In diesen Fällen kann ein Gutachten deutlich über der Spiegelspanne landen und die Kosten schnell wieder einspielen.

Zwei Dinge musst du trotzdem beachten. Erstens ist das Gutachten dem Verlangen beizufügen – der Mieter muss die Begründung prüfen können. Zweitens hebelt es die Pflicht aus § 558a Abs. 3 BGB nicht aus: Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zu deiner Wohnung, musst du dessen Angaben zusätzlich mitteilen, auch wenn du mit dem Gutachten begründest.

Drei Vergleichswohnungen: das schwächste, aber immer verfügbare Mittel

Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB genügt die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Das ist das Mittel für Gemeinden ohne Mietspiegel und ohne Datenbank, und es hat einen Vorteil: Es kostet nichts außer Rechercheaufwand.

Die Wohnungen müssen so bezeichnet sein, dass der Mieter sie identifizieren und die Angaben nachprüfen kann. Praktisch heißt das Anschrift, Lage im Haus, Wohnfläche und Nettokaltmiete je Quadratmeter. Vergleichbar müssen sie in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sein – und da § 558 Abs. 2 S. 1 BGB die energetische Ausstattung ausdrücklich einbezieht, ist eine unsanierte Wohnung kein Vergleich für eine sanierte.

Du darfst dabei auch eigene Wohnungen benennen. Der Nachteil bleibt: Drei Datenpunkte sind eine dünne Grundlage, und der Mieter kann jeden einzelnen angreifen. Als alleiniges Mittel taugt es dort, wo es keine Alternative gibt.

Was für jedes Mittel gilt

• Die Spanne genügt. Bei einem Mietspiegel mit Spannen reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 S. 1 BGB). Du musst die Einordnung nicht auf den Cent begründen.
• Der qualifizierte Mietspiegel ist immer mitzuteilen. § 558a Abs. 3 BGB gilt unabhängig davon, womit du begründest.
• Textform genügt. Das Verlangen selbst braucht keine Unterschrift (§ 558a Abs. 1 BGB), muss aber von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein.
• Die Kappungsgrenze bleibt. Auch das beste Gutachten hebt die Grenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht auf. Liegt die belegte Vergleichsmiete darüber, bindet trotzdem die Kappungsgrenze.

In dieser Reihenfolge prüfen

Prüfe in dieser Reihenfolge: Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, und ist er innerhalb der Fristen des § 558d Abs. 2 BGB gepflegt? Dann nimm ihn – nichts anderes hat eine gesetzliche Vermutung auf seiner Seite. Gibt es nur einen einfachen, nimm ihn trotzdem, er begründet wirksam. Fehlt beides, entscheidet die Besonderheit deiner Wohnung: Ist sie durchschnittlich, benenne drei Vergleichswohnungen; weicht sie deutlich ab, lohnt das Gutachten.

Welche der beiden Obergrenzen am Ende bindet – die belegte Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze – rechnet dir der Mieterhöhungs-Rechner aus; er erzeugt auch den passenden Begründungsabsatz. Wenn du stattdessen über eine Index- oder Staffelvereinbarung nachdenkst, für die § 558 gar nicht gilt, vergleicht Staffelmiete oder Indexmiete beide Modelle über fünf Jahre.

Quellen

• § 558 BGB — ortsübliche Vergleichsmiete, sechsjähriger Betrachtungszeitraum
• § 558a BGB — Form und Begründung des Erhöhungsverlangens
• § 558c BGB — Mietspiegel, Erstellungspflicht ab 50.000 Einwohnern
• § 558d BGB — qualifizierter Mietspiegel und seine Vermutungswirkung
• § 558e BGB — Mietdatenbank

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.