GEG, Sanierungspflicht & BEG-Förderung: Was Vermieter 2026 wissen müssen

Heizungstausch, Dämmung, neue Fenster: Energetische Sanierung kostet Geld – bringt aber Förderung, steuerliche Vorteile und die Möglichkeit, einen Teil über die Miete weiterzugeben. Drei Themen solltest du auseinanderhalten: die Pflichten aus dem GEG, die BEG-Förderung und die Modernisierungsumlage.

Pflichten: das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG („Heizungsgesetz“) schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Wann diese Pflicht für eine bestehende Heizung greift, hängt von der kommunalen Wärmeplanung deiner Gemeinde ab – in größeren Städten früher, in kleineren später. Funktionierende Bestandsheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden; die Pflicht greift vor allem beim Austausch.

Geld zurück: die BEG-Förderung

Für den Umstieg auf eine klimafreundliche Heizung – etwa eine Wärmepumpe – gibt es Zuschüsse über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), abgewickelt über die KfW. Die wichtigsten Eckdaten:

• Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit auf 30.000 € gedeckelt.
• Die Grundförderung beträgt 30 %.
• Ein Effizienzbonus von 5 % kommt z. B. bei Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder Erd-/Wasserquelle hinzu.

Höhere Boni (Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus, bis zu 70 % Zuschuss) sind an die Selbstnutzung gekoppelt. Für eine reine Kapitalanlage ist realistisch die Grundförderung von 30 % – gegebenenfalls plus 5 % Effizienzbonus.

Beispiel

Wärmepumpe für 32.000 €, Förderdeckel 30.000 €, Quote 30 %: Der Zuschuss beträgt 9.000 €, dein Eigenanteil 23.000 €.

Auf die Miete umlegen: die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung darfst du die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Kosten erhöhen (seit der Mietrechtsreform 2019; vorher waren es 11 %). Wichtig:

• Der Erhaltungsanteil – also was du ohnehin hättest reparieren müssen – muss vorher abgezogen werden.
• Es gilt eine zusätzliche Kappung: Die Miete darf wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen (bzw. 2 €/m² bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m²).

Beispiel: 50.000 € Modernisierungskosten, davon 10.000 € Erhaltungsanteil → umlagefähig sind 40.000 €. 8 % davon sind 3.200 € pro Jahr, also rund 267 € mehr Miete im Monat – sofern die Kappung nicht greift.

Und die Steuer?

Energetische Maßnahmen sind bei Vermietung meist Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten absetzbar (größere Beträge auf zwei bis fünf Jahre verteilbar). Aber Vorsicht: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten – sonst landen die Kosten in der langsamen AfA statt im Sofortabzug. Plane außerdem eine Instandhaltungsrücklage (CapEx) ein; eine Heizung hält im Schnitt nur rund 20 Jahre.

Faustregel

Trenne die drei Ebenen: Das GEG sagt, was du einbauen darfst, die BEG, wie viel Geld du zurückbekommst, und § 559 BGB, wie viel du auf die Miete umlegen darfst.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen (Stand 2026) können sich ändern. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.