Heizung, Sanierung & Förderung: Was seit dem GModG 2026 für Vermieter gilt

Beim Thema Heizung hat sich 2026 mehr geändert als in den fünf Jahren davor. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – das viel diskutierte „Heizungsgesetz" – ist im Kern gekippt. An seine Stelle ist am 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) getreten. Wenn du Ratgeber liest, die noch von einer 65-Prozent-Pflicht sprechen, sind sie überholt.

Drei Ebenen solltest du weiterhin auseinanderhalten: die Pflichten aus dem GModG, die Förderung über die BEG und die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Sie hängen zusammen, folgen aber jeweils eigenen Regeln.

Was das GModG geändert hat

Das GModG wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist zum großen Teil am Folgetag in Kraft getreten. Weitere Stufen greifen zum 01.01.2027, 01.01.2028 und 01.01.2030.

Die für Eigentümer wichtigsten Streichungen:

• Die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen ist entfallen (§ 71 GEG wurde gestrichen, ebenso §§ 71b bis 72).
• Das Betriebsverbot für alte Heizkessel und Ölheizungen ist weg. Eine funktionierende Bestandsheizung darf laufen, bis sie irreparabel ist.
• Die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung entfällt.
• Neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig – auch im Bestand, auch im Neubau.

Für Vermieter heißt das vor allem eins: Der Zeitdruck ist raus. Es gibt keinen gesetzlichen Stichtag mehr, zu dem eine funktionierende Anlage getauscht werden müsste.

Die Biotreppe (§ 43 GModG) ab 2029

Statt einer Einbaupflicht kommt eine Brennstoffquote. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen:

Wärmepumpen-, Solarthermie- und Biomasse-Hybridheizungen erfüllen die Anforderungen der Biotreppe bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls (§ 42 GModG). Ab 2035 ist dafür ein Nachweis durch eine fachkundige Person über den erneuerbaren Anteil erforderlich.

Wirtschaftlich ist die Biotreppe kein Freifahrtschein: Biomethan und synthetische Brennstoffe sind teurer als fossiles Gas. Wer heute eine Gasheizung einbaut, verlagert die Kosten also in die Betriebskosten der 2030er-Jahre – und die trägt bei vermieteten Objekten zunächst der Mieter, was die Vermietbarkeit beeinflusst.

Neu: CO₂-Kosten werden ab 2028 anders verteilt

Wer nach § 43 GModG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, bekommt eine Änderung bei der CO₂-Kostenaufteilung zu spüren: Ab 2028 teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte für solche Anlagen nach neuen Regeln (ergänzte §§ 5a und 5b des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes). Das verschiebt einen Teil der Betriebskosten dauerhaft auf die Vermieterseite und gehört in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung für einen Heizungstausch.

Ein Hinweis zur Rechtslage: Gegen das GModG werden Klagen erwartet. Ausgeschlossen ist also nicht, dass einzelne Regelungen später korrigiert werden.

Geld zurück: die BEG-Förderung seit dem 21.07.2026

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bestehen – die Finanzierung ist offiziell bis mindestens 2029 gesichert –, wurde aber zum 21.07.2026 spürbar gekürzt. Zuständig bleiben die KfW für die Heizungsförderung und das BAFA für weitere Effizienzmaßnahmen.

Die Eckdaten der Heizungsförderung für Wohngebäude:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Gesamtkosten.
• Förderhöchstbetrag: 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € für jede weitere Wohneinheit.
• Der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit sinkt ab dem 01.02.2027 halbjährlich um 750 € (jeweils zum 1. Februar und 1. August).

Was das für Vermieter konkret bedeutet

Der entscheidende Punkt: Die Boni sind an Selbstnutzung gekoppelt. Der Einkommensbonus (bis 40 % je nach Haushaltseinkommen) und der Klimageschwindigkeitsbonus stehen selbstnutzenden Eigentümern zu, nicht Kapitalanlegern. Und der frühere Effizienzbonus von 5 %, den auch Vermieter bekommen konnten, ist zum 21.07.2026 ersatzlos entfallen.

Für eine vermietete Wohnung bleibt damit realistisch die Grundförderung von 30 % – und nichts darüber hinaus. Wer mit älteren Ratgebern rechnet, die 35 % oder 70 % versprechen, verkalkuliert sich systematisch.

Beispiel

Wärmepumpe für 32.000 € in einer vermieteten Eigentumswohnung: Der Förderdeckel liegt bei 28.000 €, die Quote bei 30 %. Der Zuschuss beträgt 8.400 €, dein Eigenanteil 23.600 €. Nach altem Recht wären es 30.000 € Deckel bei 35 % gewesen – also 10.500 €. Die Reform kostet dich in diesem Fall 2.100 €.

Auch die Sanierungsförderung wurde gekürzt

Für die systemische energetische Sanierung gilt seit dem 21.07.2026:

• Der 5-Prozent-Bonus für Effizienzhaus-Stufen mit Erneuerbaren-Energien-Klasse entfällt.
• Der Förderhöchstbetrag für Wohngebäude liegt einheitlich bei 150.000 € pro Wohneinheit.
• Die Tilgungszuschüsse auf KfW-Kredite sinken pauschal um 10 Prozentpunkte.
• Der Bonus für serielles Sanieren wird ausgeweitet und gilt mit 5 % nun auch für die Stufe EH 70 EE.

Bestandsschutz für Altanträge: Vor dem 21.07.2026 bewilligte Anträge sind rechtsverbindliche Zusagen – hier gelten die Konditionen zum Zeitpunkt der Zusage. Die Förderung steht generell unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel.

Auf die Miete umlegen: die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung darfst du die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Kosten erhöhen (seit der Mietrechtsreform 2019; vorher waren es 11 %). Drei Dinge sind entscheidend:

• Der Erhaltungsanteil – also was du ohnehin hättest reparieren müssen – muss vorher abgezogen werden. Bei einer 25 Jahre alten Heizung ist dieser Anteil hoch, weil der Austausch ohnehin anstand.
• Fördermittel mindern die umlagefähigen Kosten. Der Zuschuss, den du von der KfW bekommst, darf nicht noch einmal beim Mieter kassiert werden.
• Es gilt eine zusätzliche Kappung: Die Miete darf wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² nur um 2 €/m².

Beispiel mit Förderung

Heizungstausch für 32.000 €, davon 12.000 € Erhaltungsanteil (die alte Anlage war am Ende), 8.400 € BEG-Zuschuss:

• umlagefähig: 32.000 € − 12.000 € − 8.400 € = 11.600 €
• 8 % davon: 928 € pro Jahr, also rund 77 € mehr Miete im Monat
• bei 70 m² Wohnfläche: 1,10 €/m² – die Kappungsgrenze von 3 €/m² ist eingehalten

Aus 32.000 € Investition werden also 928 € Mehrmiete im Jahr. Über die Miete allein dauert die Amortisation damit rund 34 Jahre; rechnest du den Zuschuss heraus und setzt nur deinen Eigenanteil von 23.600 € an, sind es gut 25 Jahre – die eingesparten Energiekosten und der Werterhalt kommen hinzu, aber die Umlage allein trägt die Maßnahme selten.

Formal gilt: Die Modernisierung muss drei Monate vorher angekündigt werden (§ 555c BGB), die Erhöhung erfolgt in Textform mit Aufschlüsselung der Kosten. Für kleine Maßnahmen bis 10.000 € gibt es ein vereinfachtes Verfahren mit pauschalem Erhaltungsabzug von 30 %.

Und die Steuer?

Energetische Maßnahmen sind bei Vermietung meist Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten absetzbar; größere Beträge lassen sich nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Aber Vorsicht: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten – sonst landen die Kosten in der langsamen AfA statt im Sofortabzug. Details dazu im Artikel über AfA und Steuern bei der Mietimmobilie.

Zu beachten: Der BEG-Zuschuss mindert die abziehbaren Kosten. Und die Steuerermäßigung nach § 35c EStG für energetische Maßnahmen gilt nur für selbstgenutzte Objekte – für die Kapitalanlage ist sie kein Thema.

Plane außerdem eine Instandhaltungsrücklage ein; eine Heizung hält im Schnitt rund 20 Jahre. Genau dafür führt UnserGrund die Rücklage als eigene Position in der Cashflow-Rechnung.

Was die Sanierung mit deinen Zahlen macht

Eine Modernisierung wirkt an drei Stellen gleichzeitig, und die Richtungen sind unterschiedlich. Die Umlage nach § 559 BGB hebt die Miete und damit die Rendite – wie stark, zeigt der Mietrendite-Rechner, wenn du die neue Kaltmiete einsetzt.

Die Kosten selbst landen entweder sofort in den Werbungskosten oder in der Abschreibung; welcher Fall vorliegt, entscheidet der Entscheidungsbaum in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten – bei einem Kauf in den letzten drei Jahren ist die 15-%-Grenze der kritische Punkt. Und was von der Rücklage der Gemeinschaft überhaupt zu erwarten ist, rechnet der Rücklagen-Rechner nach drei Methoden gleichzeitig aus.

Die Reihenfolge, die Geld spart

Trenne die drei Ebenen: Das GModG sagt, was du einbauen darfst und welche Brennstoffquote ab 2029 gilt, die BEG, wie viel Geld du zurückbekommst (als Vermieter: 30 %, mehr nicht), und § 559 BGB, wie viel du auf die Miete umlegen darfst – nach Abzug von Erhaltungsanteil und Förderung. Und rechne jede Sanierung mit der Anlage durch, nicht mit dem Bauchgefühl: Ohne Austauschpflicht entscheidet allein die Wirtschaftlichkeit.

Quellen

• Haufe: Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten (30.07.2026)
• Haufe: BEG-Förderung 2026 — Neue Regeln im Überblick (21.07.2026)
• BMWE — Eckpunkte der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
• § 559 BGB — Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• KfW — Heizungsförderung für Wohngebäude

Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr; Gesetze, Steuersätze und Förderkonditionen ändern sich — teils kurzfristig. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.